Zamana meydan okuyan emlak klişeleri!

Her sektörde olduğu gibi emlak sektörünün de kendi klişeleri var. Ev satmak ya da almak isteyenlerden sıklıkla duyduğumuz klişeler, zamana da meydan okuyor. Sektör her gün gelişir ve değişirken, bu klişeler daima aynı kalıyor.

İşte emlak sektöründe sıklıkla duymaya alıştığımız klişeler…

“Gayrimenkul danışmanına ihtiyacım yok”

Bu cümle tam bir klişe! Oysa gayrimenkul danışmanı evinizin satış değerini belirler, sizin için profesyonel bir ilan hazırlar ve portföyünde evinize uygun olan müşterilerle sizi buluşturur. Ayrıca potansiyel müşterilerin randevularını düzenleme ve ev gezdirme gibi işleriyle uğraşır. Diğer yandan ev satın almak istiyorsanız sokak sokak ev aramaktan sizi kurtararak, beklentilerinize uygun evi kolayca bulmanızı sağlar.

Kısacası gayrimenkul danışmanıyla çalışmak her zaman kazandırır.

 “Benim evimin fiyatı daha yüksek”

Emlak sektöründe en çok karşılaşılan klişelerden biri de “Evimin fiyatı daha yüksek olmalı…” Evini satmak isteyenler her zaman evinin en iyisi olduğunu ve evinin fiyatının olması gerektiğinden daha yüksek değerde olduğunu düşünür. Ancak gayrimenkul danışmanınız her zaman evinizin lokasyonu ve özelliklerine göre doğru fiyatı belirler. İsterseniz 

 “Bir iki hafta içinde satılır”

Evini satmak isteyenlerin en büyük beklentilerinden biri de evinin en kısa süre içerisinde satılması… Gayrimenkul danışmanı, evinizin mümkün olduğunca çabuk satılabilmesi için mücadele edecektir. Ancak ülkede yaşanan ekonomik ve politik dengeler, sektördeki sıkıntılar gibi birçok etken konut satışlarını etkiler. Bu sebeple evinizin doğru fiyata ve doğru kişiye satılmasını istiyorsanız zaman konusunda sabırlı olmanız gerekiyor.

“Tamirata ihtiyacı yok”

İkinci el ev satmak isteyenler mümkün olduğunca masraf yapmadan evini satmak ister. Ancak evinizi satarken empati kurarak potansiyel bir alıcı gibi düşünün. Evde tamirat gereken yerleri yaptırarak, evinizi daha iyi pazarlayabilir ve daha çabuk satılmasını sağlayabilirsiniz.

“Pazarlıkla yarı fiyatına satın alabiliriz”

Söz konusu bilgisayar ya da cep telefonu olduğunda farklı e-ticaret sitelerinden indirimleri takip ederek, yarı fiyatına ürün almanız mümkün. Ancak gayrimenkul sektörünün dinamikleri farklı…

Hayat boyunca yaşayacağınız evi satın alırken, fiyatının yarıya inmesini beklemeniz hayalden öteye geçmez. Her satışta “son fiyat” geçerli olsa da bu satış fiyatının yarısı olmuyor maalesef. Diğer yandan beğendiğiniz evi bir sene sonra yarı fiyatına satın alabileceğinizi düşünüyorsanız da yanılıyorsunuz. Aksine o bölgede yeni yatırımlar varsa konutun fiyatı düşmez, artar. 

kaynak zingat

Yeni projelerden ev alırken nelere dikkat edilmeli?

Yeni bir projeden ev alırken dikkat etmemiz gereken pek çok nokta bulunuyor. Ev almadan önce kendi ihtiyaçlarınızı kesin olarak belirlemelisiniz. İş ve okula yakınlığını, evin cephesini ve ödeme seçeneklerini göz önünde bulundurmalısınız.

Lokasyona karar verin

Evi, uzun vadeli bir yatırım aracı olarak satın almıyorsanız lokasyonu iyice araştırmanız gerekiyor. İş yerinize veya okulunuza, varsa eşinizin işine ve çocuğunuzun okuluna yakın bir yerden ev almalısınız. Öncelikle size uygun lokasyondaki tüm yeni projeleri listeleyerek ilk elemeyi yapabilirsiniz. Ancak lokasyonun yalnızca işyerine ve okula yakın olması yeterli değil. Huzurlu bir yaşam için iyi bir muhit seçmelisiniz.

İnşaat firmasını araştırın

Yeni projeleri lokasyona göre eledikten sonra inşaat firmalarını araştırmaya başlayabilirsiniz. Sizin için en uygun olan projeleri hangi inşaat firmasının yaptığını, bu firmanın geçmiş yıllardaki işlerini ve gelecek dönemdeki projelerini araştırmanızda fayda var. Özellikle projeler için verilen teslim tarihlerini ve ev sahiplerine anahtarların teslim edildiği tarihleri karşılaştırmayı ihmal etmeyin.

Oda sayısı ve metrekare büyüklüğü

Satın alacağınız evin oda sayısı ve metrekare büyüklüğü de en az lokasyon kadar önemli. Kalabalık bir aileyseniz 3 ve daha fazla odaya sahip olan evler sizin için daha uygun olacaktır. Ancak tek başınıza yaşıyorsanız küçük evlere yönelmeniz hayatınızı kolaylaştıracaktır.

Ödeme planına dikkat edin

Konut projesinden ev alırken ödeme planlarını inceleyin ve ileride zorluk yaşamamak adına kendi bütçenize uygun olan bir planı tercih edin. Konut projesindeki ödeme planları ile bütçeniz uyuşmuyorsa yetkililer ile iletişime geçerek ortak bir yol bulmayı deneyebilirsiniz.

Projedeki sosyal tesisler

Yeni bir konut projesine taşınıyorsanız evin büyüklüğü kadar projede bulunan diğer olanaklar da önem taşıyor. Çocuklu bir aileyseniz sitenin bahçesi, oyun parkı ve sahası olmasına dikkat edin. Kendiniz için spor salonu, yüzme havuzu ve saunası olan projeleri inceleyebilirsiniz. Üstelik İstanbul ve Ankara gibi büyük ve kalabalık şehirlerde yaşıyorsanız otopark sorununu da unutmayın. Projede her daire için yeterli sayıda araç yeri olduğundan emin olun.

kaynak hurriyet gazetesi

İmar Planı Nedir? İmar Planı Çeşitleri Nelerdir?

İmar uygulaması yapılacak yer hakkında detaylı bilgiler veren plan veya haritaya imar planı denir. İmar planının, nüfusu 10 bini geçmiş olan yerleşim yerlerinde yapılması zorunludur. İmar planı ile yoğunluk düzeyi, imar uygulaması, adalar, yollar ve pek çok istatistik raporları oluşturulur. Nüfusu 10 binin altında olan yerlerde ise imar planının yapılıp yapılmayacağına belediye karar verir.

İmar Plan Çeşitleri

Planlar, hiyerarşiye göre sıralanır. Buna göre:

• Mekansal Strateji Planı ,
• Çevre Düzeni Planı ,
• Nazım İmar Planı ,
• Uygulama İmar Planı

1/1000 Uygulama İmar Planı Nasıl Yapılır?

Nazım imar planı hususlarına göre tasarlanan imar planları, kadastro durumu ve hazır haritalar üzerinde yapılır. Yapıların imar planlarındaki, olması gereken ve istatistiksel olarak belirlenmiş plan çizimleri 1/1000 uygulama olarak adlandırılır.

1/1000 imar planları, tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak yapılır. Nazım imar planı esaslarına göre çizilen imar planlarıdır. Bölgelerin yapı adalarını, yoğunluk ve düzenlerini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını gösterecek şekilde hazırlanan raporlara, 1/1000 uygulama planı deniliyor.

İmar planı yapım aşamaları 3194 Sayılı İmar Kanunu’nda yer alan 8. maddede konu ile ilgili hükümle açıklanır. 1/1000 ölçekli uygulama planlarında bölge planları;

• Sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini,
• Yerleşmelerin gelişme potansiyelini,
• Sektörel hedefleri,
• Faaliyetlerin ve alt yapıların dağılımını

1/1000 Uygulama Planı İçerikleri Nelerdir?

Belirlemek üzere hazırlanacak bölge planlarını, gerekli gördüğü hallerde Devlet Planlama Teşkilatı yapmaktadır. Yahut belirlenen niteliklerde yaptırmaktadır.

İmar planları oluşturulurken; Nazım imar planı ve uygulama imar planları dahil edilir. Bu iki plan tamam ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluk sağlanarak belediyelerce yapılan planlardır.

Belediye sınırları içerisinde kalan yerlerin, nazım planlar ve uygulama planlarıyla alakalı yapılan planlardır. Yapılan planlar belediye meclisinde onaylanarak yürürlüğe giriyor. Onay tarihinden itibaren bir ay süre ile ilan ediliyor. Belediye başkanlığınca, gerekli prosedürler dahilinde 15 gün içerisinde kesin karar bağlanıyor.

İdarelerin görevleri dahilince belediye başkanlığı, mülki amirlikler yapılan imar planının tamamını ya da bir kısmını kopyalar. Yöntem olarak kitapçıklar halinde de çoğaltarak belirlenen ücret karşılığında isteyenlere verebilmektedir.

Nazım İmar Planları Nasıl Hazırlanır?

1/1000 uygulama imar planı nasıl yapılır sorusu için nazım planlarından bahsetmek gereklidir. Nazım imar planları, 1/1000 planların temelini oluşturur. Onaylı halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan, varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan ve arazi parçalarının;

• Genel kullanış biçimlerini
• Başlıca bölge tiplerini
• Bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını
• Gerektiğinde yapı yoğunluğunu,
• Çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini
• Ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü

Gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 veya 1/5000 ölçekte düzenlenen planlardır. Nazım imar planı, detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile bir bütün olan planlardır.

İmar planları, görevli idare tarafından doğrudan ya da ihale suretiyle yaptırabilir. Aynı zamanda İller Bankası Genel Müdürlüğüne yetki verilmesiyle de yaptırılabilir. Plana Esas Dair Yönetmeliğin 14. Maddesi uyarınca imar planları hazırlanır.

İmar Planında Sosyal Tesis Alanı Nedir?

Yeşil alanlar, parklar, çocuk bahçeleri, oyun alanları, piknik ve eğlence alanları, spor alanları, stadyum ve ibadet alanları imar planında sosyal tesis alanı olarak geçer.

Uygulama imar planı, imar uygulaması yapılan yerin yapı adalarını, yoğunluklarını ve düzenini, yolları ve uygulamayı etkileyen bilgileri detaylarıyla birlikte gösterir. Kadastral durumu da işlenmiştir.

Değişiklik yapılmasına dair yönetmelik Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde yazar ve aşağıdaki gibidir:

• Yeşil alanlar: Toplumun faydalanması için yapılmış dinlenme, gezinti, piknik, eğlence ve kıyı alanları, çocuk bahçesi toplamıdır. Metropol ölçekli botanik, fuar, hayvan bahçeleri ile bölgesel parklar yeşil alanların içinde sayılır.
• Spor ve oyun alanları: Stadyum projesi içerisinde açık ve kapalı otopark, büfe, lokanta gibi ihtiyaçları da karşılayan ticari üniteleri barındırır.
• Sosyal ve kültürel tesis alanı: Sergi salonu, müze, sinema, tiyatro, kütüphane, kreş, anaokulu, kurs, yurt, çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, bakım evleri, sığınma evleri, rehabilitasyon merkezi gibi yerleri kapsar.
• İbadet yeri: Dini tesise ait lojman, kütüphane, yurt, gasilhane, şadırvan, tuvalet gibi alanları kapsar.
• Mezarlık alanı: Mezar yerleri, morg, gasilhane, tuvalet, otopark gibi alanları kapsar.

• kAYNAK hURRIYET

Konut Yatırımcısı Ofise Mi Yöneliyor?

Konut yatırımcısı, ofise yöneliyor. Şirketler, konutta olduğu gibi projeden ofis satışına başladı.

İstanbul'un bölgesel merkez haline gelmesi, yapılacak finans merkezi, yabancı firmaların ofis talebi ofis yatırımlarını da değiştirdi. Eskiden sadece kiralama amacıyla yapılan ofisler son zamanlarda satışa çıkmaya başladı. Özellikle konutlara göre daha fazla prim getirisi sağlamaya başlaması ve yatırımdan daha hızlı geri dönüş alma imkanı, satışa çıkan ofis projelerini artırdı. Hatta bazı ofis projeleri tıpkı konut gibi topraktan dahi satılıyor. Ofisler, kira getirisinin etkisiyle özellikle yatırımcılar tarafından blok halde satın alınıyor.

YABANCILARIN OFİS TALEBİ ARTIYOR
Son dönemlerde ofis satışının arttığını söyleyen GYODER Başkanı Işık Gökkaya, "Bazı yatırım şirketleri bu ofisleri alıp kiraya vermeye başlıyor. Bu durum projeyi geliştiren için de önemli bir finansman kaynağı haline geliyor" dedi. Bugün İstanbulda 3 milyon metrekarelik ofis alanı olduğunu, bunun talebe cevap veremediğini aktaran Gökkaya şöyle konuştu: "Çünkü İstanbul finans merkezi oluyor. Yabancının ofis talebi artıyor. Uluslararası şirketler merkezlerini İstanbula kaydırıyor. Fakat yeterli ofis olmadığı için A ve B sınıfı ofis ihtiyacı devam ediyor. Önemli lokasyonlarda boşluk oranları çok az. Bu da kiralama ve satın almayı hızlandırıyor. Şu anda ofislerin yüzde 20si satışta."

KONUT YATIMCISI OFİSE YÖNELİYOR
Ofis satışlarının hızlanmasının iki nedeni olduğunu söyleyen TNL Gayrimenkul Geliştirme Kurucu Ortağı Emre Yazıcı, ilk nedenin kiralama amacıyla geliştirilen ofis projelerinde sermaye ihtiyacının yüksek olması ve geriye dönüşlerin uzun zamana yayılması olduğunu belirterek, "Halbuki projeyi satabiliyorsanız, aynen konut geliştirme projelerinde olduğu gibi daha az bir sermaye ile başlayarak, projenin finansmanını satışlarla karşılayabilirsiniz. Böylece öz sermaye karlılığı yükseliyor. Bu da doğal olarak ofis geliştiricilerini satışa yönlendiriyor" dedi. İkinci nedenin ise konuta yatırım yapan küçük yatırımcıların bir kısmının yavaş yavaş ofis projelerine yönelmeye başlamış olmaları olduğunu kaydeden Yazıcı şöyle konuştu:

"Kiraya vermek amacıyla konut aldığınızda elde ettiğiniz kira gelirinin gelir vergisini vermek durumundasınız. Halbuki işyerine kiraya verdiğiniz zaman, kiracınız olan şirket sizin yerinize kiraya ilave olarak stopaj yatırıyor. Burada yatırımcı açısından bir avantaj mevcut. Ayrıca kiraya verdiğiniz konut kiracı çıktığında eskiyor ve içini yaptırmak ciddi bir maliyet tutuyor. Halbuki bir işyeri ise bu tadilat yeni kiracı şirket tarafından yapılıyor. Zaten her gelen yeni kiracı ofisi kendi ihtiyacına göre yapıyor ve mal sahibine bunun pek maliyeti olmuyor."

OFİSİN GERİ DÖNÜŞÜ DAHA HIZLI
Konuttaki satın alma fiyatı ile kira getirisi oranının ofise göre çok daha fazla yıla yayılmasının da ofis satışlarına kaydırdığını anlatan Yazıcı, "Örnek olarak bir konut 17-18 yıllık kirası karşılığı geri dönüyorsa, bu oran ofislerde 12-13 yıllarda dönüyor. Sonuç olarak da bunun farkına varan küçük gayrimenkul yatırımcıları yavaş yavaş haklı olarak ofis ve dükkan yatırımına yöneliyorlar. Bunların dışında, kendi kullanımı amacıyla ofis alanların sayısında eskiye göre bir artış olduğunu düşünmüyorum. Ofisleri kullananların büyük bölümü kiracı olmayı tercih etmekte ve sermayelerini ofis almak yerine kendi işlerinde kullanmaktalar" dedi.

SATIŞ TRENDİ DEVAM EDECEK
Küçük yatırımcının ofis yatırımının farkına vardığını anlatan Yazıcı, dolayısıyla bu trendin devam edeceğini öngördüklerini söyledi. Ancak bazı detayları gözardı etmemek gerektiğini söyleyen Yazıcı şöyle konuştu: "A sınıfı diye yaptığınız bir ofis projesini birçok kişiye sattığınız zaman, yönetim planı da buna uygun şekilde baştan dizayn edilmemişse ileride bu güzelim projenin baştan kimsenin ummadığı şekilde kötü bir sürprizle bir iş hanına dönüşme riski olabilir. Bu durumda da buradaki kiralar ve satış fiyatları yıllar itibariyle geriye gidecektir. Çok iyi bir yönetim planı yapılması gerektiğini düşünüyorum."

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Teminat Değerleme Departmanı Koordinatörü Fatih Tosun, özellikle son dönemde ofis kiralamanın yanı sıra satın alma trendinin giderek arttığını söyledi. Tosun, ofiste satın alma trendini şöyle değerlendirdi:

"Birincisi artık ofis alanına yatırım yapan inşaat şirketleri yaptıkları yatırımının karşılığını uzun dönemde almak istemiyor; ayrıca hem mevcut hem de gelecekteki yatırımlarının finansmanını kolaylaştırmak istiyorlar. Diğer etmen ise; pazardaki ofis getiri oranlarının konuta göre daha iyi olmasıdır."

Bu durumun bireysel yatırımcıların da ofis sektörüne ilgi duymasına sebep olduğuna işaret eden Tosun, özellikle bina satın alımlarında ve yabancı yatırımcıların ilgisini çekme açısından çok mülkiyetliliğin bir dezavantaj olarak yansıyabildiğini söyledi. Tosun, İstanbulda genellikle merkezi iş alanları (MİA) dışı, küçük kiralanabilir alana sahip bağımsız bölümlerden oluşan ofis binalarında satış yapılırken, Anadoluda ağırlıklı olarak inşaat şirketlerinin hem MİA, hem MİA dışı alanlardaki projelerini satışa çıkardığını aktardı.

YABANCILARIN TALEBİ KİRALAMA
Yabancıların ofis projelerine ilgisinin genellikle kiralama yönünde şekillendiğini aktaran Fatih Tosun, "Bunun da en büyük sebebi hem mütekabiliyet yasasından dolayı karşılaşılan zorluklar hem de bekledikleri standartlarda inşa edilmiş ofis projelerini uzun kontratlarla kiralayıp sermayelerini başka yatırımlarda kullanmak istemeleri. Ancak yeni düzenlemelerde yabancılara gayrimenkul satışında esneklikler sağlanırsa ofis projelerine yabancı yatırımcı ilgisi artacaktır" yorumunu yaptı.

Varyap sadece satılık ofis olan bir proje yaptı
İstanbulun bölgesel merkez işlevinin ofis piyasasında hareketlilik yarattığını belirten Varyap CEOsu Erdinç Varlıbaş, "Ekonomide yaşanan canlanma ve doğrudan yabancı yatırımcıların yönünü Türkiyeye çevirmesi ile ofis ihtiyacı artıyor. Aynı zamanda gelişen bölgelerde, ofis ve mağazaların, konutlara göre daha fazla prim yapan gayrimenkuller arasında yer alıyor. Yatırım aracı olarak değerlendirildiğinde de, daha kolay kiraya verilmesi ve kurumsal firmaların uzun süreli kiracılar olması açısından daha karlı ve güvenilir oluyor" dedi.

Ofis arzındaki hızlı genişleme ve bu doğrultuda ilk üç çeyrek sonunda İstanbulda A sınıfı ofis artışına rağmen talebin karşılanamaması sebebiyle ofis satış trendinin sürmeye devam edeceğini öngördüklerini dile getiren Varlıbaş, "GYODERin gayrimenkul sektör raporuna göre, 2011 yılının ilk 3 çeyreğinde yabancı şirketlerin kiralama eğilimi devam ediyor. Ancak hem yerli hem de yabancı şirketlerin daha küçük metrekare ofislere talebinde artış gözlemleniyor" açıklamasını yaptı.

Erdinç Varlıbaş, Anadolu yakasının yeni cazibe merkezi Pendikte Aralık 2011de inşasına başladıkları Varyap Plaza projesinin devam ettiğini belirterek, 278 adet ofis ve ticari alan ile bölgenin özellikle küçük ve orta ölçekli kuruluşlarının A tipi ofis ihtiyacına cevap vermeyi öngördüklerini söyledi. Projeyi 2013te teslim edeceklerini aktaran Varlıbaş, Varyap Meridian içerisinde yer alan G Bloktaki ofis ve dükkanlarının da satışının devam ettiğini söyledi.

Ankaradan İzmire birçok ofis projesi satışta
* Tepe Prime (Tepe İnşaat; Ankara-Mustafa Kemal)
* VİA Tower (Bayraktar İnşaat; Ankara-Söğütözü)
* Next Level (Pasifik İnşaat; Ankara-Çukurambar)
* Soho Ofis (SOYAK; İstanbul-Zincirlikuyu)
* Sarphan Finans Park Ofis (Sarp Grup; İstanbul-Ataşehir)
* Varyap Plaza (Varlıbaş Holding; Pendik)
* Dumankaya Vizyon (Dumankaya İnşaat; İstanbul- Kartal)
* Mall of İstanbul Ofis (Torunlar GYO; İstanbul-Mahmutbey)
* İstanbul Vizyon Park (KUYAŞ Kuyumcukent; İstanbul-Çobançeşme)
* İstanbul Tower (Keleş İnşaat; İstanbul-Bayrampaşa)
* İTower Bomonti (Sinpaş GYO-Fer Yapı; Bomonti)
* Ofisim İstanbul (Özyapı Grubu; Maltepe)
* Beyaz Ofis (Helis Yapı; İstanbul-Kartal)
* Arista Bomonti Business (Ar şirketler Grubu;İstanbul-Bomonti)
* Kağıthane Ofis Park (Tekfen Emlak; İstanbul-Kağıthane)
* Ağaoğlu My Office 2012 (Ağaoğlu; Güneşli)
* NEF Kağıthane 11 (Timur Gayrimenkul; İstanbul-Kağıthane)
* Kartal Kule (EA İnşaat; İstanbul-Kartal)
* Bayraklı Tower (Kavuklar Grubu-Miray İnşaat;İzmir-Bayraklı)
* Folkart Towers (Folkart Yapı; İzmir-Bayraklı)
* Megapol Tower (Megapol Yapı)

Kaynak:Dünya

Arsa Alacaksanız Bunlara Dikkat!

Gayrimenkul tüm zamanların güvenli olduğu kadar en çok kazandıran yatırımları arasında. Ancak ölçülmeden, biçilmeden yapılmış bir yatırımın prim yapması neredeyse onda bir olasılık.

Arsa Alacaksanız Bunlara Dikkat!
1- Büyüklere komşu olun: Büyük inşaat şirketlerinin her zaman prestijli projeleri hayata geçirme olasılığı yüksektir. Bu firmaların satın alma yaptığı bölgelerde arsa fiyatları artar.

2- Planlı kentleşen yerlere bakın: Kentleşme adımı, kaliteli ve üst gelir gruplarına hitap eden projeler anlamna gelir. Bu nedenle planlı kentleşen bölgelerde arsa fiyatları daha çok yükselir.

3- Ulaşım projelerini izleyin: Bir bölgedeki gayrimenkul fiyatlarının yükselmesi o bölgeye yapılacak yol ve ulaşım projeleri ile doğru orantılıdır. Ulaşım yatırımlarının ağırlık kazanacağı bölgelerde fiyatlar her zaman yükseliş eğilimi gösterir.

4- Ticariler daha çok kazandırır: Yeni konut projelerinin geliştirildiği ya da geliştirilme potansiyeli yüksek olan yerleri çok iyi gözlemlemek en önemli yasalardan biri. Ancak bu kuralı işletirken her zaman konut imarlı arsalar yerine ticari imarlı arsaları tercih edin çünkü daha iyi prim yaparlar.

5- Resmi kurumlarla mesafeyi açmayın: Eğer gelişmekte olan bölgede arsa alımı planlıyorsanız imar planını mutlaka detaylı olarak inceleyin. Hastane, okul, belediye gibi resmi dairelerin yakınında olan arsalar tercihiniz olsun. Bu bölgeler geliştiğinde yapılacak konut ve işyerleri kısa sürede yüksek bedelle satılma şansına sahiptir.

6- Hızlı büyüyen kentlere odaklanın: Türkiye ortalamasından daha hızlı büyüyen kentlerde doğal olarak arsa fiyatları da hızlı yükselir.

7- Yüksek risk yüksek gelir getirir: Arsanın anayasasında imar durumunun fiyatı belirleyeceği yazar. Ancak esas önemli kazanç tarla vasfındaki imarsız arazilerdedir. Ancak bu bir o kadar da risk anlamna gelir. 5-10 yıl beklemeniz gerektiği buralara yatırımın yüksek risk yüksek getiri mantığıyla çalıştığını gözardı etmeyin.

8- Faiz düşer arsa fiyatı yükselir: Enflasyon ve faizdeki düşüşler emlak fiyatlarını yükseltir, bu yükseliş önce konut, daha sonra işyeri ve ofiste aşanır. En son ise arsaların fiyatı yükselir.

9- Üst gelire yakın olun: Potansiyel olarak üst gelir grubunun tercih edebileceği bölgelerde arsa almaya dikkat edin, Çevrenin gelişimine bağlı olarak ileride bu durum ara değerinizin yükselişine katkıda bulunacaktır.

10- Ana caddelere dikkat: İmara yeni açılan bölgelerde ana cadde üzerindeki arsaların fiyatı arkadakilere göre daha kısa sürede ve daha hızlı artacaktır. Böyle bir bölgede alınıyorsa mutlaka ana yol üzerindekiler tercih edilmelidir.

11- Ormandan uzak durun: Türkiye'de ormanla ilgili politikalar hükümetlere göre değişiklik gösterebiliyor. Bu nedenle arsaların yapılaşma koşulları değişebilir, bu da arsanın değerini olumsuz etkiler.

12- Yaya geçidi merkez demek: Arsanın ilerde yaya geçidi yapılabilecek noktalarda olmasına dikkat edin. Yaya geçidi veya trafik lambalarının olduğu noktalar merkezileşir. Ve dahası buralar ticari yapılar için tercih edilir.

13- Göç alan kazanır kuralı: Göç edenlerin yerleştiği bölgelerde yeni yapılanmaya gidilir. Bir bölgede yapılaşmanın başlaması komşu arsalara talebi artırır. Bu nedenle göç alan bölgelerde arsa fiyatları yükseliş eğilmindedir.

14- Cephenin geniş olması önemli: Bir arsanın ana caddeye olan cephesinin genişliği gelecekte değerinin daha da artmasını kolaylaştırır.

15- Sanayiden uzak durun: Özellikle konut yapmak veya müteahhide vermek için alım yapacaksanız, endüstri tesislerinden uzak durun. Çünkü sanayi kuruluşlarının kötü etkileri çevreyi tercih edilebilirlik konusunda olumsuz etkiler.

16- Şehrin bittiği noktada olun: Arsa yatırımından kazanç etmenin yasalarından biri de şehrin bittiği yerden arsa almaktır. Bu arada büyük şehirlerin gelişmekte olan aksları üzerinde arsa yatırımı yapmak da iyi bir seçim olabilir.

17- Kriz dönemini fırsata çevirin: Krizde konut işyeri ve ofis fiyatlarına oranla en fazla arsaların fiyatı düşer. Kriz döneminde alınacak arsa ekonomi normale döndüğünde daha fazla değerle elden çıkarılabilir.

18- Teşvikli kentleri izleyin: Bir kentte yatırımlar artarsa arsalar da bundan payını alır. Teşvik kapsamındaki illere yatırım için sıcak para gireceğinden bu arsa fiyatlarına da yansır. Fiyatlarda yükseliş öncelikli olarak sanayi imarlı arsalarda başlar.

kaynak milliyet gazetesi

Gayrimenkul Danışmanı Kime Denir?

Eski mahallerimizde bulunan köşebaşı emlakçısı, gayrimenkul arzının dolayısıyla rekabetin her geçen gün arttığı emlak piyasasına yeterli cevabı veremiyor. Bu da bizi işini daha profesyonel yapan gayrimenkul danışmanı kimdir, hangi özelliklere sahiptir sorusuna yöneltiyor.

Gayrimenkul danışmanı emlakçılardan işte bu özellikleriyle ayrılıyor…

Satılabilecek Portföy Araştırması

Gayrimenkul danışmanının yaptığı çalışmalardan ve başarılı olup olmayacağını belirleyen etkenlerden belki de en önemlisi doğru motivasyona sahip satıcıları bulabilmesidir. Profesyonel bir danışman evini satmaya gerçekten niyeti olmayan, sadece piyasada edeceği fiyatı merak eden mülk sahipleriyle zamanını geçirmez. Piyasada karşılığı olan, oturuma ve yatırıma müsait gayrimenkuller gayrimenkul danışmanın vitrinine koymak istediği ürünlerin başında gelir.

Kişiye Özel Planlama Yapması

İyi bir gayrimenkul danışmanı ister alıcı isterse satıcı olsun müşterilerini çok iyi dinler, ihtiyaçlarını not eder ve ona göre planlama yapar. Müşterisinin asla oturmayacağı bir evi ona zorla satmaya çalışmaz. Uzmanlık bölgesinde gayrimenkul arayan potansiyel alıcılarına kendisinin ve takım arkadaşlarının en uygun portföylerini sunarak taleplere cevap vermeye çalışır. Sistemli bir veritabanı oluşturarak müşterilerine özel kayıtlar tutar, müşterilerine para kazandırmaya çalışır.

En Uygun Fiyatı Bulması

Profesyonel gayrimenkul danışmanı portföyüne bir ev katacağı zaman öncelikle çok iyi bir pazar analizi yapar. Satıcının istediği her fiyata evet demeden önce bölgenin piyasa koşullarına göre gayrimenkulün satılabileceği aralığı bularak müşterisine bu fiyatı kendisinin belirlemesini sağlar. Daha önce satılmış olan, halihazırda satılık olan ve uzun süredir satılamayan benzer nitelikteki gayrimenkulleri satıcıya sunarak doğru karar vermesine yardımcı olur.

Potansiyel Müşterilere Ulaşması

Her danışman bireysel olarak kendi çevresini ve piyasadaki potansiyel alıcılarını aldığı her portföyden haberdar etmeye çalışır. Her gayrimenkule özel pazarlama planı uygulayarak ilan sitelerine ilan verir, o bölgeye afiş ve broşürler dağıtır, tabela asar ve iş ortaklarına duyurur. Doğru alıcıyı bulmanın zaman ve sabır gerektirdiğini bilir ve bunun için mülk sahibinden gerekli zamanı tanımasını en başta talep eder.

En İyi Sunumu Yapmak için Çalışması

Gayrimenkul sektöründe her sektörde olduğu gibi satışı yapılacak mülkün vitrini, sunumu büyük önem arz ediyor. Evin temiz ve düzenli tutulması, boş ve soğuk evleri güzel kokular ve birkaç eşya ile sıcak bir aile yuvasına dönüştürme çabası gayrimenkul danışmanını diğerlerinden farklı kılıyor.

Finans Uzmanı Olması

Gayrimenkul danışmanı iktisatçılar kadar olmasa da müşterilerini banka faizleri, kredi oranları ve kira amortismanı gibi konularda doğru yönlendirir. Gayrimenkulün piyasa şartlarına göre ne zaman satılırsa maksimum kazanç sağlanır, satıştan gelen para en doğru hangi alanlarda kullanılır konularında müşterilerine yardımcı olur.

kaynak milliyet emlak

( ifraz) Arazi bölme işlemi nedir?

"Arazi bölme işlemi miras veya sonradan edinilen arsaların birbirinden ayrılması işlemidir. Fakat arazi bölme işlemi hemen gerçekleştirilecek bir durum değildir. Çeşitli usul ve kanunlar ile belirlenen şartlar ile bölme işlemlerinizi rahatlıkla gerçekleştirebilirsiniz.

Arazi nasıl bölünür?

Eğer kendi adınıza kayıtlı arazi bölme işlemi yapmak istiyorsanız, ifraz (ayırma) işlemi ile süreci başlatabilirsiniz. Bu durumda üzerinizde kayıtlı bulunan arsanın, fiziki haritalara göre hesaplamaları yapılarak işlem tamamlanabiliyor. Fakat bu durum, kendi adınıza tapulu bir yeri başka bir kişiye tapu hakkı vererek bölmek istediğinizde, biraz daha karmaşık bir hal alıyor. Bu durumda edinmeniz gereken belgeler ve uzun bir süreç sizleri bekliyor.

Bu bölme işlemi sırasında süreç nasıl ilerler?

Arsa bölündüğü için devreye normal olarak tapu işlemleri giriyor. Eğer en az ifraz şartlarını yerine getirebilirseniz, sahip olduğunuz tapuyu rahatlıkla bölme imkanı bulabilirsiniz. En az ifraz miktarını ise tapu belgesi üzerinden kontrol edebilirsiniz. Diğer bir aşamada ise bir takım resmi belgeler gerekiyor. Bu belgeler ise sırasıyla şöyle:

1) Serbest mühendisler tarafından düzenlenmiş ifraz işleminizi gösteren krokili beyanname. Daha sonra bu belgeyi Kadastro Müdürlüğüne ibraz ettirebilirsiniz.

2) Taşınmaz mülkünüz belediye veya komşu alan sınırları içerisinde yer alıyorsa, belediye encümeni tarafında alınmış karar. Eğer bu sınırlar dışında yer alıyor ise İl İdare Kurulu kararı yeterli oluyor.

3) Mülk sahibi olduğunuzu kanıtlamak için nüfus cüzdanınız veya pasaport yeterli. Şahsen başvurmuyorsanız, ifraz işlemi için gerekli yetkileri verdiğiniz kişiye ait düzenlenmiş vekaletname gerekiyor. Bu vekaletnameye ek olarak yine vekilinizin kimliğini ibraz eden nüfus cüzdanı veya pasaport eklemelisiniz.

4) Son olarak ise eğer kendiniz başvuru yapıyorsanız fotoğrafınız, vekalet verdiğiniz kişiler başvuru yapıyorsa vekillerinizin fotoğrafı yeterli olacaktır.

Bölme işlemlerinin maliyeti nedir?

Geriye ise bu işlemlerin mali yönü kalıyor. Fiziki işlemler harita mühendisleri ile bu işlemlerin kontrolü ise Kadastro Müdürlükleri aracılığı ile yapılıyor. Bu işlemlerin tamamlanması için belirli bir tarife üzerinde ücretler yer alıyor. Bu ücretler taşınmaz sahibi (veya ona vekil eden kişiler) ve çeşitli kontrolleri yapan mühendisler arasında yapılan sözleşme bedelinin %5 oranıdır. Bu tutar yıllık tarifeden az olmamak şartıyla belirleniyor. Bu tutar da ödendikten sonra bölme işleminiz tamamlanmış oluyor."

Kimler müteahhit olabilir?

Müteahhitlik, kar getiren bir iş kolu olması ve özellikle büyük şehirlerde yapılaşmanın artması gibi nedenlerle en çok tercih edilen mesleklerden biri haline geldi. Türk vatandaşı, 18 yaşından büyük herkes Müteahhitlik Yetki Belgesi alarak şirket ya da şahsi olarak müteahhitlik yapabiliyor.

Yetki Belgesi alan herkes müteahhitlik yapabilir

Alışveriş merkezlerinin artması, yapılaşma, kentsel dönüşüm, plazalar ile birlikte inşaat sektörü geçmiş yıllara oranla çok daha iyi para kazandırıyor. Buna paralel olarak müteahhitlerin sayısı da her geçen gün artıyor. Peki, nasıl müteahhit olunur, rekabetin kıyasıya yaşandığı bu sektörde nasıl tutunulur? Bunun için müteahhitlerin çok kaliteli işler yapması gerekiyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın her yıl belirli sayıda kişilere verdiği Müteahhitlik Yetki Belgesi alarak şahıs ya da adi şirket olarak müteahhitlik işine başlayabilirsiniz.

Müteahhitlik Yetki Belgesi nasıl alınır?

Müteahhit olmak için öncelikle Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne başvurularak Yapı Müteahhidi Yetki Belgesi numarası alınıyor ve başvuru formu dolduruluyor. Ardından ilgili ticaret odasına kayıt yaptırılarak oda kayıt sicil süresi belgesinin aslı ve fotokopisi, nüfus cüzdanı fotokopisi ile birlikte Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne teslim ediliyor. Daha sonra ilgili bakanlığın İnternet sitesine girilerek TC numarası ile kayıt yapılıyor. Genellikle üstlenici veya yüklenici firma ya da şahıs olarak yapılan müteahhitlik mesleği için hiçbir okuldan diplomanız olması gerekmiyor. Türk vatandaşı olan ve 18 yaşını bitiren herkes, müteahhitlik için Ticaret Odası’na kayıt yaptırabiliyor. Tüm mesleklerde diploma gerekli olmasına rağmen müteahhitlik için başvurularda herhangi bir okul diploması veya fotokopisi istenmiyor. Yetki belgesi olmayan, hatalı inşaat yapması nedeniyle ceza alan müteahhit şahıs veya şirketler müteahhitlik yapamıyor.

Kaliteli işler yaparak iyi referans alın

Çok kar sağlayan ve geniş bir istihdam alanı olan inşaat sektöründe rekabet oldukça zor ve ayakta durulması her alanda olduğu gibi büyük çaba istiyor. Özellikle büyük bütçeli işlerde açılan ihaleleri almak için, güçlü olmayı ve güvenilirliği gerektiriyor. Büyük bütçeli işler yapan bir müteahhit olmak için yaptığınız işlerdeki kalitenizi kanıtlamanız gerekiyor. Uzmanlar yeni başlayanlara yetersiz bir bütçe ile kalitesiz bir bina yaparak işe başlamamalarını tavsiye ediyor. İlk işiniz kalitesiz ve kötü bir izlenim bırakırsa oldukça çekişmeli olan bu sektörde, hem güven hem de itibar kaybedersiniz. O nedenle ilk kez müteahhitlik yapacak olanlar, yüksek bütçeli ve kaliteli işlerle işe başlayarak iyi bir referans alıyor.

Kaynak milliyet emlak

Ev alırken nelere dikkat edilmeli?

Yeni bir eve sahip olmak hepimizin hayali ancak yeni bir ev almadan önce dikkat etmemiz gereken bazı noktalar bulunuyor. İnsanların yaşam şartlarının değişmesi, iş stresi, ekonomik belirsizlikler ve benzer sosyolojik değişiklikler ev alma sürecimizi de etkiliyor. Peki, ev alırken nelere dikkat edilmeli?

Hangi amaçla ev satın alıyorsunuz?

Satın alınacak evin amacının ne olduğuna karar vermelisiniz. Yaz aylarını geçirmek için bir yazlık mı istiyorsunuz yoksa yaşamınızın 7 gün 24 saatini geçireceğiniz bir konut mu arıyorsunuz? Evinizin nerede olmasını istediğinize de odaklanmalısınız. Öncelikle kendinize bu soruları sormalı ve yola çıkmadan önce kendi cevaplarınızı belirlemelisiniz.

Evin bulunduğu konum önemli mi?

Satın alınacak olan evin bulunduğu konum çok önemlidir. Bazı kişiler iş yerlerine yakın olmasına önem veriyor. Bu doğru bir fikir olmasına rağmen çok iyi değerlendirilmesi gerekiyor. Çünkü bir süre sonra iş değişikliği yapılabilir ya da iş merkezine yakın olacak diye sosyal hayattan uzaklaşılabilir. Bu iki durum da yaşam kalitesini olumsuz şekilde etkileyecektir. Evin lokasyonunu seçerken tüm bunları göz önünde bulundurmalısınız.

Evin iç ve dış özellikleri incelenmeli

Yeni bir ev satın almadan önce evin iç ve dış özelliklerinin incelenmesi gerekiyor. Isıtma sisteminin merkezi mi yoksa doğalgazla mı ısıtıldığına dikkat edilmeli. Çoğu çalışan çift doğalgazı tercih ederek gündüz ısıtma gideri yapmak istemiyor. Eğer çocuklu bir aileyseniz merkezi ısıtma sistemi sizin için daha uygun bir çözüm olabilir.

Bina dış cephesindeki ısı yalıtımı uygulama detayı sorulmalı, pencere doğramalarının ısı yalıtım değeri hakkında bilgi alınmalı. Eğer alacağınız ev çatı katında ise çatının su yalıtımı, zemin katta ise zeminde yapılan su yalıtımı önem taşıyor. Banyo gibi ıslak hacimlerdeki su yalıtımı konusunu araştırarak öğrenmek çok zor. Bu nedenle güvenebileceğiniz bir müteahhit firmadan ev almak en garanti seçenek.

Satın alım yapılırken hangi belgeler istenmeli?

Satın alım gerçekleştirmeye karar verildiyse bazı belgelerin de gözle görülmesi gerekiyor. Evin güvenilir olup olmadığı, verilecek parayı hak edip etmediği bu belgeler ile ortaya çıkıyor. Mükemmel görünen evler standartların altında malzemeler ile yapılmış olabilir. Bu da evin bir süre sonra deforme olacağını gösterir. Deforme olan bir yapıyı yeniden eski haline getirmek ise çok daha maliyetli bir işlem olacaktır. O nedenle önce kalite kontrolünün yapılması gerekiyor.

Binanın projesi mutlaka görülmelidir.

Binanın zemin etüdünün yapılıp yapılmadığı incelenmelidir.
Deprem yönetmeliğine uygun mu değil mi araştırılmalıdır.
Projenin yapı denetimi yapıldı mı bakılmalıdır.
Kullanılan her bir malzeme standartlara uygun mu değil mi araştırılmalıdır.
Konut satışında nelere dikkat edilmelidir?
emlakçı

Konutun ideal biçimde, gerçek değerinde ve hızlı şekilde satılması için:

Konutun değeri gerçekçi belirlenmelidir.

Konut kredisine uygunluk koşulları değerlendirilmelidir.
İpotek veya farklı bir kısıtlama var ise hemen kaldırılmalıdır.
Satış ilanı ve reklamları daha fazla platformda yapılmalıdır.
Evin görsellerini net şekilde edinin ve olumlu olumsuz yanları var ise belirtin.
Doğru ilan, doğru fiyat ve doğru satış tekniklerini kullanarak ideal biçimde konut satışı sağlayabilirsiniz. Bahsedilen konut üzerinde anlaşma sağlandığındaysa yapılması gerekenler şu şekilde sıralanabilir:

Anlaşmaya vardığınız tüm konuları yazarak imzalayın.
Satışı yapılan gayrimenkul içerisinde kiracı var ise satış öncesi belirtilmelidir.
DASK sigortasının olduğu kontrol edilmelidir.
Sigortasının olduğu, vergilerinin ödendiği araştırılmalı ve gerekli kurumlardan ”borcu yoktur” yazısının olması önemlidir.
Tapu işlemlerinde, gerçek satış değeri belirtilmelidir.
Değer artış kazancı vergisi, satış sonrasında hesaplanmalıdır.
Satış işlemi için güvenilir ödeme yöntemleri ve güvenli transfer seçeneklerini kullanın.
Satış sonrası, ilanların kaldırılması önemlidir.
Aboneliklerin iptali ve yeni aboneliklerin başvurusu yapılmalıdır.
Satış işlemi tamamlandığında belediyeye bildirilmesi ve ikametgah işlemlerinin tamamlanması gereklidir.

kaynak hurriyet emlak