Arsa alırken hangi vergiler ödenir?

Arsa ve her türlü gayrimenkul alımında tapu dairesine ödenecek olan bir takım vergiler bulunmaktadır. Yazımızda arsa alırken hangi vergilerin ödenmesi gerektiğine dair bir genelleme kaleme alacağız.

Arsa vergisi nedir?

Türkiye’de yer alan tüm arsalar için belirli bir vergi ödemesi yapılmalıdır. Arsa olarak nitelendirilebilecek olan araziler belediye tarafından belirlenirler. Söz konusu arazi parsellenmiş ve belediye sınırları içerisinde yer alıyorsa bu alan arsa statüsünde yer almaktadır. Eğer arsa statüsündeki bir arazi satın alınacaksa arsa vergisi verilmelidir.

Arsa için tapu harcı ödenmeli

Arsa satın alırken ödenecek vergiler arasında en önemlisi tapu harcıdır. Arsa almayı düşünenler tapu dairesine tapu harcının ödemesini yapmakla mükelleftirler.

Tapu harcı hem arsayı devreden hem de devralan için ayrı ayrı hesaplanmaktadır. Yasalara göre arsanın devir bedelinin binde 20’si ödenmesi gereken tapu harcının miktarıdır. (yüzde 2)

2018 arsa tapu harcı nasıl hesaplanır?

Tapu harcı, halk arasında yaygın olarak “Tapu masrafı” olarak da bilinmektedir. 2017-2018 yılında mevzuatta değişiklik yapılmadan önce tapu harcı toplam devir bedelinin binde 33’üne denk geliyordu. Arsanın alıcısı ve satıcısı bu miktarı bölüşüyorlardı.

2017-2018 mevzuat değişikliği sonrasında ise hem alıcının hem satıcının ödemesi gereken tapu harcı oranı binde 20 olmuştur.

Döner sermaye masrafları ilgili oranın dışında tutulmaktadır. Tapu harçları her sene sabit şekilde yükseliş göstermez oran bir değişiklik yapılmadığı sürece aynı kalmaktadır.

Arsa alımından 1 yıl sonra emlak vergisi yükümlülüğü başlar

Emlak vergisi, söz konusu arsayı satan alan kişi için satın alma tarihinden bir yıl sonra ödenmeye başlamalıdır. 2018 yılında arsayı alan mükellef, 2019 yılında arsa vergisi zorunluluğuna tabi tutulmaktadır.

Arsa kiraya verilirse kira gelir vergisi ödenmelidir

Arsayı satın alan mükellef onu kiraya verdiğinde aldığı kira gelirine oranla kira gelir vergisi ödemesine tabi tutulmaktadır.

Tapu işlemleri için döner sermaye ücretleri ne kadardır?

Arsa alımlarında yapılması gereken masraflar arasında yer alan döner sermaye ücretleri de 2017-2018 yılı için 120 TL olarak belirlenmiştir. Tapu Müdürlüğü söz konusu ücretlerin belirlenmesinde yetkili kurumdur.

Alıcı veya satıcının anlaştığı durumlarda tapu masraflarını ve döner sermaye ücretini sadece alıcı ödeyebilmektedir. Böyle bir durumun varlığı halinde alıcı tapu harcı olarak arsanın satış bedelinin yüzde 4’ünü yani binde 40’nı ödemekle yükümlüdür.

Değer artış kazancı nedir?

Arsayı satın alan kişi, beş yıl dolmadan arsayı başka birine satarsa bu işlemden ötürü değer artış kazancı vergisi ödemek zorundadır. Bu durumda bazı özel kriterlere göre vergi zorunluluğu durumu belirlenmektedir. Satıştan elde edilen gelir, değer artış kazanç vergisi için belirleyici faktör olmaktadır.

Kişilerin öncelikli olarak beyanname vermeleri gerekmektedir. Arsanın alımı ve satımı arasındaki süre 5 yıldan fazlaysa, söz konusu vergiden muaf olunmaktadır.

Arsa alırken hangi vergiler ödenir? ile ilgili olarak vergilerin Maliye Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş ya da alım işleminin yapıldığı yerin vergi dairesine ödenmesi gerektiğini de belirtelim.

kaynak Hurriyet emlak

Arsa alırken hangi işlemler yapılır

17 Mayıs 2018

Siz de bir arsa sahibi olmak istiyor musunuz? Yatırım amaçlı ya da kullanım amaçlı bir arsa satın alacaksanız her prosedür gibi arsa alım aşamasında da birkaç adım bulunuyor. Bu adımları kontrollü bir şekilde uygulamanız sonrasında artık siz de arsa sahibi olabilirsiniz. İşte o adımlar!

İlk adım belediye rayiç bedeli belgesini almanız gerekecek!

Belediye rayiç belgesi olarak bilinen belge nedir? Nereden alınır ve nereye verilecektir. Arsa alırken hangi işlemler yapılır konusunda ilk olarak bu belgeyi temin etmeniz gerekir. Alıcı ya da satıcı tarafından tapu fotokopisi ile arsanın bulunduğu belediyeye başvurulması gerekir.

Alıcı ya da satıcının birlikte gitme zorunluluğu bulunmaz. İki kişi de ayrı zamanlarda gidebilir. Belediye rayiç belgesi için belediyede bulunan yetkili kişi; arsanın ada parsel numarası ve tapuya kayıtlı olan isim bilgisine göre arsa bilgilerine ulaşacaktır.

Bilgilere ulaşım sağlayan belediye personeli; belediye rayiç bedelini gösteren belgeyi, bu belgeyi isteyen kişiye verir.

Alınan belediye rayiç bedeli belgesi arsanın alım ya da satım yapılacağı gün içerisinde tapuya verilmek üzere saklanır.

Arsa alım ya da satım işlemlerinde nüfus cüzdanı ve resim unutmamalısınız!

Bir arsa almak ya da satmak istiyorsanız; alıcı ya da satıcı olarak notere gitmeniz durumunda nüfus cüzdanınızı yanınızda getirmeniz önemlidir. TC kimlik numarası içeren nüfus cüzdanınızın hem aslı hem de fotokopisi olmak zorundadır.

Kimlik fotokopisi dışında; arsa satıcısı için 1 adet ve arsa alıcısı için 2 adet resimler olmak zorundadır. Verilecek olan resimler daha önce herhangi bir yerde kullanılmamış olmalı; yani üzerinde herhangi bir yırtık ya da damga gösteren ibareler bulunmamalıdır. Resmi kuruma verecek olduğunuz resim kesinlikle fotokopi olmamalıdır.

Arsanın vergi borcu yoktur yazısı!

Arsa alırken hangi işlemler yapılır; borcu yoktur yazısı alacak olduğunuz arsanın bağlı olduğu belgeden temin edilecektir. Borcu yoktur yazının mutlaka bulunması gerekir.

Alacak olduğunuz arsanın daha önceki zamanlara ait bir borcunun bulunmaması gerekir. Eğer arsa borcu çıkarsa; ilk olarak bu borcun ödenmesi gerekir. Arsa alım satım aşamasından önce bu borçlar mutlaka kontrol edilmelidir.

Tapu işlemlerinin başlamasından önce borçlar satışı yapacak kişiye iletilmeli, pazarlıkla anlaşılmış olan son fiyat ne kadar ise; belirlenen bu fiyat üzerinden çift taraflı bir anlaşma sağlanarak en son fiyat belirlenmelidir.

Arsanın tapu aslı ya da fotokopisi

Arsa alım satım işlemi başlamadan önce ve notere gidilmeden önce tapunun aslı, eğer elinizde aslı bulunmuyor ise; fotokopisi önceden hazır olarak bulunmak zorundadır.

Deprem sigortası yaptırılmalıdır!

Tapu alım satım işleminin yapılması için deprem sigortasının yaptırılması gerekir. Alıcı 1 gün öncesinde satın alacağı arsa üzerinde deprem sigortasını dilediği bir sigorta şirketi ile anlaşıp yaptırmalıdır.

kaynak hurriyet emlak

Arsa Alacaksanız Bunlara Dikkat!

Gayrimenkul tüm zamanların güvenli olduğu kadar en çok kazandıran yatırımları arasında. Ancak ölçülmeden, biçilmeden yapılmış bir yatırımın prim yapması neredeyse onda bir olasılık.

Arsa Alacaksanız Bunlara Dikkat!
1- Büyüklere komşu olun: Büyük inşaat şirketlerinin her zaman prestijli projeleri hayata geçirme olasılığı yüksektir. Bu firmaların satın alma yaptığı bölgelerde arsa fiyatları artar.

2- Planlı kentleşen yerlere bakın: Kentleşme adımı, kaliteli ve üst gelir gruplarına hitap eden projeler anlamna gelir. Bu nedenle planlı kentleşen bölgelerde arsa fiyatları daha çok yükselir.

3- Ulaşım projelerini izleyin: Bir bölgedeki gayrimenkul fiyatlarının yükselmesi o bölgeye yapılacak yol ve ulaşım projeleri ile doğru orantılıdır. Ulaşım yatırımlarının ağırlık kazanacağı bölgelerde fiyatlar her zaman yükseliş eğilimi gösterir.

4- Ticariler daha çok kazandırır: Yeni konut projelerinin geliştirildiği ya da geliştirilme potansiyeli yüksek olan yerleri çok iyi gözlemlemek en önemli yasalardan biri. Ancak bu kuralı işletirken her zaman konut imarlı arsalar yerine ticari imarlı arsaları tercih edin çünkü daha iyi prim yaparlar.

5- Resmi kurumlarla mesafeyi açmayın: Eğer gelişmekte olan bölgede arsa alımı planlıyorsanız imar planını mutlaka detaylı olarak inceleyin. Hastane, okul, belediye gibi resmi dairelerin yakınında olan arsalar tercihiniz olsun. Bu bölgeler geliştiğinde yapılacak konut ve işyerleri kısa sürede yüksek bedelle satılma şansına sahiptir.

6- Hızlı büyüyen kentlere odaklanın: Türkiye ortalamasından daha hızlı büyüyen kentlerde doğal olarak arsa fiyatları da hızlı yükselir.

7- Yüksek risk yüksek gelir getirir: Arsanın anayasasında imar durumunun fiyatı belirleyeceği yazar. Ancak esas önemli kazanç tarla vasfındaki imarsız arazilerdedir. Ancak bu bir o kadar da risk anlamna gelir. 5-10 yıl beklemeniz gerektiği buralara yatırımın yüksek risk yüksek getiri mantığıyla çalıştığını gözardı etmeyin.

8- Faiz düşer arsa fiyatı yükselir: Enflasyon ve faizdeki düşüşler emlak fiyatlarını yükseltir, bu yükseliş önce konut, daha sonra işyeri ve ofiste aşanır. En son ise arsaların fiyatı yükselir.

9- Üst gelire yakın olun: Potansiyel olarak üst gelir grubunun tercih edebileceği bölgelerde arsa almaya dikkat edin, Çevrenin gelişimine bağlı olarak ileride bu durum ara değerinizin yükselişine katkıda bulunacaktır.

10- Ana caddelere dikkat: İmara yeni açılan bölgelerde ana cadde üzerindeki arsaların fiyatı arkadakilere göre daha kısa sürede ve daha hızlı artacaktır. Böyle bir bölgede alınıyorsa mutlaka ana yol üzerindekiler tercih edilmelidir.

11- Ormandan uzak durun: Türkiye'de ormanla ilgili politikalar hükümetlere göre değişiklik gösterebiliyor. Bu nedenle arsaların yapılaşma koşulları değişebilir, bu da arsanın değerini olumsuz etkiler.

12- Yaya geçidi merkez demek: Arsanın ilerde yaya geçidi yapılabilecek noktalarda olmasına dikkat edin. Yaya geçidi veya trafik lambalarının olduğu noktalar merkezileşir. Ve dahası buralar ticari yapılar için tercih edilir.

13- Göç alan kazanır kuralı: Göç edenlerin yerleştiği bölgelerde yeni yapılanmaya gidilir. Bir bölgede yapılaşmanın başlaması komşu arsalara talebi artırır. Bu nedenle göç alan bölgelerde arsa fiyatları yükseliş eğilmindedir.

14- Cephenin geniş olması önemli: Bir arsanın ana caddeye olan cephesinin genişliği gelecekte değerinin daha da artmasını kolaylaştırır.

15- Sanayiden uzak durun: Özellikle konut yapmak veya müteahhide vermek için alım yapacaksanız, endüstri tesislerinden uzak durun. Çünkü sanayi kuruluşlarının kötü etkileri çevreyi tercih edilebilirlik konusunda olumsuz etkiler.

16- Şehrin bittiği noktada olun: Arsa yatırımından kazanç etmenin yasalarından biri de şehrin bittiği yerden arsa almaktır. Bu arada büyük şehirlerin gelişmekte olan aksları üzerinde arsa yatırımı yapmak da iyi bir seçim olabilir.

17- Kriz dönemini fırsata çevirin: Krizde konut işyeri ve ofis fiyatlarına oranla en fazla arsaların fiyatı düşer. Kriz döneminde alınacak arsa ekonomi normale döndüğünde daha fazla değerle elden çıkarılabilir.

18- Teşvikli kentleri izleyin: Bir kentte yatırımlar artarsa arsalar da bundan payını alır. Teşvik kapsamındaki illere yatırım için sıcak para gireceğinden bu arsa fiyatlarına da yansır. Fiyatlarda yükseliş öncelikli olarak sanayi imarlı arsalarda başlar.

kaynak milliyet gazetesi

( ifraz) Arazi bölme işlemi nedir?

"Arazi bölme işlemi miras veya sonradan edinilen arsaların birbirinden ayrılması işlemidir. Fakat arazi bölme işlemi hemen gerçekleştirilecek bir durum değildir. Çeşitli usul ve kanunlar ile belirlenen şartlar ile bölme işlemlerinizi rahatlıkla gerçekleştirebilirsiniz.

Arazi nasıl bölünür?

Eğer kendi adınıza kayıtlı arazi bölme işlemi yapmak istiyorsanız, ifraz (ayırma) işlemi ile süreci başlatabilirsiniz. Bu durumda üzerinizde kayıtlı bulunan arsanın, fiziki haritalara göre hesaplamaları yapılarak işlem tamamlanabiliyor. Fakat bu durum, kendi adınıza tapulu bir yeri başka bir kişiye tapu hakkı vererek bölmek istediğinizde, biraz daha karmaşık bir hal alıyor. Bu durumda edinmeniz gereken belgeler ve uzun bir süreç sizleri bekliyor.

Bu bölme işlemi sırasında süreç nasıl ilerler?

Arsa bölündüğü için devreye normal olarak tapu işlemleri giriyor. Eğer en az ifraz şartlarını yerine getirebilirseniz, sahip olduğunuz tapuyu rahatlıkla bölme imkanı bulabilirsiniz. En az ifraz miktarını ise tapu belgesi üzerinden kontrol edebilirsiniz. Diğer bir aşamada ise bir takım resmi belgeler gerekiyor. Bu belgeler ise sırasıyla şöyle:

1) Serbest mühendisler tarafından düzenlenmiş ifraz işleminizi gösteren krokili beyanname. Daha sonra bu belgeyi Kadastro Müdürlüğüne ibraz ettirebilirsiniz.

2) Taşınmaz mülkünüz belediye veya komşu alan sınırları içerisinde yer alıyorsa, belediye encümeni tarafında alınmış karar. Eğer bu sınırlar dışında yer alıyor ise İl İdare Kurulu kararı yeterli oluyor.

3) Mülk sahibi olduğunuzu kanıtlamak için nüfus cüzdanınız veya pasaport yeterli. Şahsen başvurmuyorsanız, ifraz işlemi için gerekli yetkileri verdiğiniz kişiye ait düzenlenmiş vekaletname gerekiyor. Bu vekaletnameye ek olarak yine vekilinizin kimliğini ibraz eden nüfus cüzdanı veya pasaport eklemelisiniz.

4) Son olarak ise eğer kendiniz başvuru yapıyorsanız fotoğrafınız, vekalet verdiğiniz kişiler başvuru yapıyorsa vekillerinizin fotoğrafı yeterli olacaktır.

Bölme işlemlerinin maliyeti nedir?

Geriye ise bu işlemlerin mali yönü kalıyor. Fiziki işlemler harita mühendisleri ile bu işlemlerin kontrolü ise Kadastro Müdürlükleri aracılığı ile yapılıyor. Bu işlemlerin tamamlanması için belirli bir tarife üzerinde ücretler yer alıyor. Bu ücretler taşınmaz sahibi (veya ona vekil eden kişiler) ve çeşitli kontrolleri yapan mühendisler arasında yapılan sözleşme bedelinin %5 oranıdır. Bu tutar yıllık tarifeden az olmamak şartıyla belirleniyor. Bu tutar da ödendikten sonra bölme işleminiz tamamlanmış oluyor."

İstanbul’dan satılık arsa almak için bölge seçimini iyi yapmak gerekiyor

Türkiye’nin en kalabalık nüfuslu kenti olan İstanbul, hem konut hem de arsa alternatifleri konusunda değişik imkanlar sağlamakta. Son yıllarda şehrin farklı yerlerine yapılan büyük ve marka projeler sayesinde, bazı ilçelerdeki arsa fiyatlarının tırmanışa geçtiğini görmekteyiz. Yavuz Sultan Selim Köprüsü, Fuar ve Kongre Merkezi, Kanal İstanbul gibi yeni projeler sayesinde bazı ilçelerdeki arsa fiyatları oldukça arttı. Bunun yanı sıra denize yakın ya da deniz kenarında olan bölgelerin de büyük bir cazibe merkezi haline geldiğini görmekteyiz. Satılık kupon arsa fiyatları, ilçelere göre farklılık göstermekte.

Arnavutköy en çok ilgiyi gören yer oldu

Satılık arsa konusunda en çok yatırım yapılan yerlerin başında Arnavutköy geliyor. Bunun nedenlerini şöyle özetlemek mümkün;

• Üçüncü havalimanının inşaatı sona erdi. Birtakım detayların tamamlanmasından sonra bu yıl içinde açılması ve hizmete girmesi bekleniyor. Bu devasa projeye en yakın olan ilçe ise Arnavutköy oldu. İlçe, havalimanına uzak değil. Bundan dolayı bölgedeki arazilerin çok büyük bir değer kazandığını görmekteyiz.
• Bölgedeki arsa fiyatlarının artmasını sağlayan bir diğer önemli proje ise Kuzey Marmara Otoyolu oldu. Yakın bir zamanda tamamlanacak olan bu otoyol, yine Arnavuktöy’e çok yakın bir yerden geçmekte.
• İleride ilçeye yapılacak ve şu an için proje aşamasında olan fuar alanı, bölgenin değerlenmesinin bir başka nedeni. İlgili fuarın, tam 1.5 milyon metrekare büyüklüğündeki bir alan üzerine kurulması bekleniyor.

Şile’de arsa opsiyonları çok fazla

İstanbul’da satılık arsa ile alakalı olarak Şile’den bir seçim yapmak da mantıklıdır. Şile’nin cazip olmasının birçok farklı sebebi var. Bunların başında ise bölgenin sessiz ve huzurlu yapısı gelmekte. Bunun yanı sıra ilçe, tam bir sayfiye alanı. Deniz kenarında kurulması, buranın değerini yükseltmekte. Son dönemde bazı konut projelerinin Şile’de yükselmesi; trafik sorununun olmadığı bir yer arayan kişiler için ilgili bölgeyi ön plana çıkarmakta.

Arsa satın alırken nelere dikkat edilmelidir?

Sahibinden satılık arsa arayışı içinde olanlar, şunlara dikkat etmelidir;

• İmar durumu oldukça önemlidir. Normalde bir arazi, imarsız olarak tanımlanır. Arsa ise imar izni olan bölge demektir. Bundan dolayı satın alınacak yerin imar izninin olup olmadığına bakmak gerekmektedir. İmarsız yerlerin değerleri genellikle çok yükselmez.
• İmar planı hususunda da dikkatli olmak şart. Çünkü imar; ticaret alanı, konut + ticaret, konut alanı, sanayi alanı gibi farklı kategoriler üzerinden değerlendirilmektedir.
• Konum bir başka önemli özelliktir. Arsanın konumunun merkezi olması ya da ileride değerlenmesi, satın alacak kişilerin dikkat etmesi gereken şeyler arasında yer almaktadır.

Tüm bunların yanı sıra arazinin jeolojik yapısı, büyüklüğü ve buna benzer özellikler de mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır.

kaynak hurriyet emlak

Hisseli Tapu Ayırma İşlemi Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Tapuda, birden fazla kişinin üzerine gözüken gayrimenkullerin hisselere bölünerek ayrı ayrı satılabileceğini ve tapu çıkartılabileceğini biliyor musunuz? Tek bir tapuya birden fazla kişinin sahip olduğu, hisseli tapulara sahip gayrimenkuller, ifraz işlemleri adı altında yürütülen düzenlemeyle bölünebilir ve ayrı tapular çıkartılabilir.

Genellikle miras işlemlerinde ve küçük yatırımcıya dönük çıkartılan hisseli arazilerde görülen hisseli tapular, belli şartlar sağlandığı takdirde ayrılabilir. İfraz yapabilmek için hisseli tapu ayırma işlemlerini yazımızdan öğrenebilir ve tapudaki işlemlerinizi kolaylıkla çözebilirsiniz.

Hisseli Tapu Nasıl Bölünür?

Bir gayrimenkul üzerinde hak sahibi paydaşların ayrı ayrı adlarını ve oransal hisse sahipliklerini gösteren belgeye hisseli tapu denir. Hisseli tapularda hisse sahiplerinin arsa ya da tarlanın hangi kısmına sahip olduğu, kullanım hakları gibi detaylar bulunmadığı için anlaşmazlıklar çıkabilir. Miras yoluyla kalan menkullerde de hissedarlardan bazıları, payını kendi isteği doğrultusunda devretmek veya rehin göstermek isteyebilir.

Hissedarı olduğunuz gayrimenkuller üzerindeki anlaşmazlıkları çözebilmek ve istediğinizi tasarrufu yapabilmek için tek parsel olan tapuyu farklı parsellere bölerek ayırabilirsiniz. Ancak ayrımı yapılacak gayrimenkul tarım arazisi ise farklı kurallar geçerli. Ayırmak istediğiniz tarlanın, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün konuyla ilgili genelgesinde belirtilen bölünemez büyüklükteki arazilerden olmaması gerekir. Örneğin; dikili tarım arazilerinde 0.5 hektarın altında bir parsel oluşturulamaz. Bu nedenle hisse sahiplerinin kendi aralarında öncelikli satış hakkı olduğu için bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinizi, bir hisse sahibine satabilirsiniz. Yine tüm hissedarların anlaşması halinde araziyi üçüncü bir kişiye devredebilirsiniz.

Hisseli Tapu Ayırma İşleminde Yapılması Gerekenler

Hisseli tapu ayırma işlemli için öncelikle serbest çalışan harita ve kadastro mühendislerine detaylı olarak arsa ayırma planı hazırlatmanız gerekiyor. Harita mühendisi arsaya dair çap ve kroki ölçümlerini yapıyor. Daha sonra bu planı Tapu ve Kadastro Müdürlüğü onayına sunuyorsunuz. Söz konusu işlem için, ayırma yapılacak gayrimenkulün bulunduğu yere göre Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulu’ndan onay almanız da gerekiyor. Tapu Sicil Müdürlüğü’ne hisse sahiplerinin tamamının kimlik belgeleri, fotoğrafları ve alınmış onaylarla birlikte başvuru yapıyorsunuz. Tapu Sicil Müdürlüğü, işleme engel hukuki bir durum bulmazsa ve tapu harçlarının tam yatırıldığını tespit ettiğinde ifraz işlemini gerçekleştiriyor.

Hisseli tapu ayırma işlemleri için belli oranlarda harç masrafları da bulunuyor. Ayırma işleminde kayıtlı değer üzerinden binde 11.38, imar planları sonucu belirlenen hisse sahiplerine taksiminde kayıtlı değer üzerinden binde 11.38, taşınmazın hisse sahipleri arasında aynen veya ayrılarak taksim edilmesinde kayıtlı değer üzerinden binde 4.55 harç ücreti ödemeniz gerekir.

Arsa Yatırımı Yapılacak En Uygun Bölgeler

Arsa yatırımı yapılacak bölgeler 2017 yılında birikimini değerlendirmek isteyenlerin ilgisini çekmeyi başarıyor. Beklentilerinize uygun fırsatlar yakalayabileceğiniz bölgeler, yatırımın püf noktalarıyla birlikte bu yazıda sizleri bekliyor.

Her zaman gözde: İstanbul

İstanbul’da gelişmiş bölgelerle karşılaştırıldığında çok daha düşük fiyatlarla arsa yatırımı yapılacak bölgeler 2017 yılı için birçok ilçe bulunuyor. Yeni projelerle birlikte potansiyelini yükselten bölgelerde sizleri pek çok fırsat bekliyor. Üçüncü Havalimanı ve Kanal İstanbul gibi büyük yatırımlara sahiplik edecek Arnavutköy listenin en başında yer alıyor. Silivri ve Çatalca ise uzun süredir gündemdeki yerini koruyarak değerini arttırıyor. Bu bölgede kazanç kısa sürede %38’i bularak yatırımcısının yüzünü güldürüyor.

ozellikle İstanbul merkezine yakınlığının yanı sıra, Kanal İstanbul güzergahında olan Silivri, metrobüs hattının da uzatılmasıyla beraber artık sayfiye bölgesi olarak görülmekten çıkıyor. Özellikle A Plus nitelikteki inşaat firmalarının ilgisini çekiyor. Şehrin merkezinde yatırım yapmayı düşünenlere ise %162 kazanç potansiyeli ile ilk olarak Beykoz öneriliyor.

Fırsat arayanlara: Gebze ve Ankara

Gebze ve Ankara ise arsa yatırımı yapılacak bölgeler 2017 denildiğinde iki önemli şehir olarak göze çarpıyor. E-5 Karayolu, TEM Otoyolu, Körfez Geçiş Köprüsü, Yüksek Hızlı Tren, Marmaray, Sabiha Gökçen Hava Limanı’na yakınlığı, Eskihisar-Topçular Feribot hattı ve inşasına başlanacak Kuzey Anadolu Otoyolu gibi ulusal ve uluslararası ölçekteki ulaşım ağlarının tam merkezinde olan Gebze, stratejik konumu ile bir cazibe merkezi haline geliyor.

Ankara’da ise Gayrimenkul Danışmanı Evren Barutçu’ya göre, Yapracık yükselen arsa fiyatlarına rağmen hala yatırım yapılabilir bölgeler arasında ilk sıralarda yer alıyor. Ankara nüfusunun 2023 yılında 6.200.000 kişiye ulaşacağı tahmin edilirken, 2023 nazım imar planı incelendiğinde Eskişehir Çevre Yolu başlangıcından Temelli’ye kadar olan bölgenin yoğun bir nüfusa sahip olacağı görülüyor.

Yükselen değerler: İzmir ve Çanakkale
İnşaat sektörü temsilcileri, ulaşım süresini üç buçuk saate düşürecek olan İzmir – İstanbul otoyolunun tamamlanmasının ardından İzmir’deki emlak piyasasının canlanacağını ifade ediyor. İzmir genelinde emlak fiyatlarının artması beklenirken, kentte en çok otoban bağlantı girişinin yer aldığı Bornova, Altındağ ve Çamdibi bölgelerinin değer kazanacağı tahmin ediliyor. Çanakkale Boğazı Köprü Geçiş Projesi sessizce ilerlerken arsa fiyatları şimdiden artışa geçiyor.

Ancak hala bazı bölgelerde, prim imkanları yüksek arazilerin bulunuyor olması, yatırımcılar için fırsat kapısını aralıyor. Toprak yatırımlarının potansiyel üzerinden planlanması her zaman başarıyı getiriyor.

kaynak milliyet emlak

Arsa Almak İyi Bir Yatırım Mı?

RE/MAX Türkiye Pazarlama Direktörü Gökhan Karahan, arsa satın almak isteyenlere tavsiyelerde bulundu.

Kazançlı bir yatırım için arsa almak yatırımcılar tarafından en çok kullanılan akıllı bir yatırım enstrümanıdır. Doğru zamanda doğru lokasyonda gayrimenkule yapılan bir yatırım, orta ve uzun vadede büyük bir getiri sağlayabilir. Size bu yatırımlardan en yüksek kazancı sağlayacak olanlardan biri de arsa yatırımlarıdır.

Arsa yatırımlarından kısa vadede kazanç elde edebilmek için gelişmeye açık bölgeleri sıkı takip ederek, imar durumu hakkında sağlam bilgiye sahip olmalısınız. Yeni yerleşim yerleri, güzergah yakınlarına yapılması planlanan hastane, okul, alışveriş merkezi benzeri yapılar kısa ve orta vadede civardaki arsaların değerini de artırır.

Arsa almak uzun vadede daima kazandırır

Özellikle son dönemde gayrimenkulün iyi bir yatırım amacı olarak görülmesi ve konut fiyatlarının yükselmesinden şikayetçiyseniz, siz de yatırım fırsatını arsadan yana değerlendirebilirsiniz. Ancak arsa yatırımı yapmanın, konut almaya benzemediğini göz ardı etmemelisiniz. Çünkü konutu gezerek muhtemel sorunları görebilir veya belediye ile tapu ve kadastro müdürlüğünden imarla ilgili pürüzleri araştırabilirsiniz. Arsa almak ise daha detaylı araştırma gerektirir. Unutulmamalıdır ki konut kira getirir, ancak arsanın getirisi yoktur; üzerine vergi de vermek gerekir.

Arsa satılmak istendiğinde reel bazda kar ettirmelidir

Arsa satın alırken öncelikle imar izni olup olmadığı öğrenilmelidir. İmar izni varsa, arsanın imar durumu incelenmelidir. Konut, ticari alan, iş yeri, sosyal hizmet alanı olup olmadığı sorgulanmalıdır. Arsaya inşaat yapabilme hakkının ne kadar olduğu da öğrenilmeli, zemin etüdü incelenmelidir. İpotek, şerh, haciz, özel şahıs, şirket veya kamu kuruluşuna ait kullanım hakkı gibi mülkiyetle ilgili bir sorunu olup olmadığı araştırılmalıdır.

Altyapısı olmayan yerden alınacak arsa, çok uzun vadeli bir yatırımdır. Yolun nereden geçeceğine dair bilgi sahibi olmak önem taşır. Yollar ya en tepe ya da en taban alanlardan geçer. Arsa, satılmak istendiğinde reel bazda kar ettirmelidir. Bunu sağlayabilmek için ilk ve en önemli kural arsa yatırımını değerinin altına satın alabilmektir.

Önemli olan alırken kazanmak

Her yatırımcının ilk düşüncesi, elindeki mevcut birikimin enflasyon karşısında erimemesini sağlamak olmalıdır. Ancak hedeflenen süre sonunda arsa satışından elde edilen kar oranı geçen sürede oluşan enflasyon oranının üzerinde ise başarılı bir yatırım kabul edilir. Böylesi bir değer artışının elde edilebilmesi için yatırımı düşünülen taşınmazın beklenen değer artışı hesap edilmelidir.

Bunun yanı sıra, yatırım yapılan günkü reel piyasa ederinin altında gerçekleştirilecek olan arsa yatırımı ile kısa süreli değer artışı elde etmek mümkün olur.

Ticari İmarlı Arsa ...

Yatırım amacıyla arsa satın alırken, ticari imarlı arsa alınır mı sorusu gündeme gelir. Üzerine inşaat yapma izni olan arsalar imarlı arsalardır. Satın alınacak arsanın değerini belirleyen ise imar durumudur. Dolayısıyla bu tip arsalar, risksiz yatırım araçlarıdır.

Ticari imarlı arsa nedir?

Bir arsanın ticari imarlı olması demek üzerine; iş merkezi, alışveriş merkezi, çok katlı AVM, çarşı, ticari amaçlı otopark, banka veya finans kurumu binası, otel, sinema veya tiyatro binası, müze, kütüphane, restoran, düğün salonu, özel yurt, özel kurs, özel hastane veya özel okul gibi ticari amaçlı tesisler inşa edilebilmesi demektir. Bu tesisler içinde eğer ticari imarlı arsa üzerine özel otopark, özel eğitim kurumu veya özel hastane gibi hizmet sunan tesisler yapılacaksa, imar planının değişmesi ve arsanın ticari imardan çıkartılması gerekir.

Ticari imarlı arsaya konut nasıl inşa edilir?

Ticari imarlı arsaya normal şartlar altında ticari amaçlı iş yeri yapılabilir. Dolayısıyla bu arsa üzerine konut inşa edebilmek için mutlaka ticari amaçlı kullanılan bir bina ile birlikte inşa edilmesi gerekir. Yatırım yapıcak arsa belediye planlarında; ticari-konut, ticari-hizmet-konut veya hizmet-konut alanı olarak görünebilir. Eğer karma imarlı bir arsa söz konusu ise, buna göre inşaatın planı çizilirken mutlaka yol üzerinde bulunan zemin katların “dükkan” veya “iş yeri” olarak gösterilmesi ve belediyeden bu şekilde proje onayı alınması gereklidir. Ayrıca konut alanının girişinin ticaret alanlarından ayrı olması gerekir. Ticari imarlı arsaya sadece konut inşa etmek için belediyeden ruhsat değişikliği yapılması gerekir. Bu da asra sahibine ek maliyet getirir.

Ticari imarlı arsaya yüksek nitelikli konut nasıl inşa edilir?

Rezidans yani yüksek nitelikli konutlar, güvenlik veya resepsiyon gibi bölümlerinin bulunduğu, otel benzeri günlük temizlik hizmetlerinin verildiği, açık veya kapalı yüzme havuzu ve benzeri sosyal tesislere sahip çok katlı konutlardır. Ticari imarlı alanlara yüksek nitelikli konut inşa edilebilmesi için; bölgede bulunan nüfusa göre imar planında bu alanın “rezidans alanı olarak kullanılabilir” şeklinde belirtilmiş olması gerekir.

Ticari imarlı arsaya yatırım yapmak riskli midir?

Ticari imarlı arsa alınır mı? sorusunun en gerçekçi cevabı; bu tip arsaların risksiz yatırımlar olmasıdır. İmarsız arsalar riskli yatırım alanlarıdır ancak imar çıkması durumunda getirileri çok yüksek olur. Ticari imarlı arsaların değerleri ise belli bir miktara kadar yükselir ancak üzerinde inşa edilecek tesisin kullanım amacı da, arsa değerini belirleyen etkenlerdendir.

kaynak milliyet emlak

Arsa alırken nelere dikkat etmeliyiz

Arsa yatırımı, kiralık ev derdinden kurtulduktan sonra insanların radarına girmeye başlayan bir konudur. Bizim de en önemli hatırlatmamız bu yönde olacak, ilk evinizi satın aldıktan sonra, uzun vadede güvenli ve yüz güldürecek yatırımınızı yapmak için kolları sıvayın. Elinizde yatırım için ayırdığınız miktar ne olursa olsun, sonucun hüsran olmaması için arsa yatırımının 10 püf noktasını işlediğimiz, mutlaka göz önünde bulundurmanız gereken bir liste hazırladık.

Doğru arsa yatırımının 10 püf noktası:

Türkiye genelinde büyük inşaat projeleri hayata geçiriliyor. Siz de arsa satın almaya karar verdiğinizde yol, konut, avm ya da ofis projelerini yakın takibe alın ve arsa alırken kazanmak için bu bölgelerden alım yapmaya odaklanın.

Arsanın fiziki özelliklerini göz önünde bulundurmalısınız. Düz ya da eğimli olmasından, köşe ya da ara parsel olmasına kadar konuyu değerlendirmelisiniz. Ayrıca, ilgilendiğiniz arsanın, hangi arsa tipine girdiğini de araştırmalısınız. Örneğin, konut arsası, ticari arsa, sanayi arsası vb.

Arsa diye yola çıkıp arazi almayın. Neyi, neden aldığınızdan net olarak emin olun. Arsa; bahsi geçen taşınmazın güncel tapu kaydında kayıtlı olan cinsidir. Her arsa arazidir ancak tam tersi durum mümkün değildir. Bazı araziler, ileride statü değiştirerek arsa olabilirler. Örneğin konut alanı olarak belirlenmiş bir arazi, imara açılarak, arsa statüsüne taşınabilir. Bu ayrımlara dikkat ederek ve ne aldığınızı bilerek yatırımınızı yapmakta fayda var.

Bölgenizi seçtikten sonra, bu bölge içinde tek bir arsaya yoğunlaşmayın. Bölge içindeki birçok arsayı hem hukuki hem fiyat boyutunda değerlendirin. Bunu yaparken Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün, parsel sorgulama uygulamasından faydalanın. Orman arazilerinden uzak durmayı, tapusunun olup olmadığını, haciz, dava vb. yasal sorunlarını öğrenmeden ve bağlı olduğu belediyeden, bu bilgileri teyit etmeden, alım işlemlerini başlatmayın.

Arsa yatırımının, minimum on yılda geri dönüşlerini alacağınızı bilerek, hedeflerinizi doğru konumlandırın. Eğer kısa sürede, örneğin 5 yılın altında dönüş almak istediğiniz bir yatırıma ihtiyacınız varsa ya arsa yatırımını listenin sonlarına atmalısınız ya da konut veya ticaret alanı olarak belirlenmiş arsalara yönelmelisiniz.

Arsa yatırımında uzun süre bekleme lüksünüz varsa, yeni gelişmekte olan bölgelerde satılmakta olan metrekaresi en ucuz araziyi bulun. Bu uzun bekleyişin getirisinin büyük olacağını hatırlatalım.

Bölgenizi belirlerken sanayi bölgelerinin riskinden kaçının daha çok şehirlerin genişleme eğiliminde olduğu sınır noktalarından, göç alan, yeni gelişmekte olan ve ana caddelere cephesi olan arsaları tercih etmeye çalışın.

Alım aşamasında, hukuki tüm yönleri araştırmış ve sorun yaratabilen hisseli tapu vb. konularda anlaşmaları kanunen belgelemiş olmalısınız. Ayrıca, gösterilen arsa ile tapunun, aynı gayrimenkule ait olduğunun mutlaka teyidini yapmalısınız. Bu kontrolü kendiniz yapabileceğiniz gibi, lisanslı harita kadastro mühendislik bürolarından yardım alabilirsiniz.

Arsanızı satın aldıktan sonra da arsayla ilgili takibiniz bitmez. Arsayı elinizde bulundurduğunuz sürece, düzenli olarak imar planlarını takip etmelisiniz. Örneğin, arsanız bir imar planı dahilinde, kamu alanları içinde kalabilir ya da farklı parsellerle birleştirilebilir.

Yeteri kadar süre beklediyseniz, arsanızın satma zamanının geldiğini düşünebilirsiniz. Satış aşamasında, arsanızın bulunduğu bölgeyi iyi değerlendirmeli, arsa satın alırken dikkat ettiğiniz özellikleri öne çıkarmalısınız. Örneğin, beklediğiniz üzere gelişmiş bir bölgede, önemli yol ve konut projelerine yakın bir arsanız varsa, bölgedeki arsa satışları hareketlenmişse, sizin de sıranız gelmiştir. Doğru zamanı bekleyip arsanızı satışa çıkarabilirsiniz.

kaynak milliyet emlak

İSTANBUL’DA ARSADAN ÇOK PARA KAZANMANIN FORMÜLÜ

Konutu bırak, arsaya bak!

Son iki yıldır getiri kaybıyla karşı karşıya kalan konut yatırımcıları kira değerlerinde umduklarını bulamayınca, cazip teklif olmadıktan sonra ev yerine arsaya göz kırpıyor. Piyasadaki canlanma işaretleri ise arsada yoğunlaşıyor. Gayrimenkul satışıyla ilgilenen emlakçılar ise yatırımcıları kaçırmamak için ‘Konutu bırak, arsaya bak, çünkü kazanç orada’ mesajı veriyor.

20 ay önce Emlak Konut GYO, GYODER-KONUT-DER üyeleri ve diğer markalı konut üreticilerinin katılımıyla binlerce ailenin ev sahibi olmasına vesile olan ‘Güçlü Türkiye, Güçlü Gayrimenkul’ kampanyası ve ardından 14 ay önce yine Emlak Konut GYO öncülüğünde başlatılan ‘Güçlü Türkiye için Birlik Vakti’ kampanyasının piyasada oluşturduğu olumlu atmosfere benzer bir ortam için beklenti içine giren vatandaşlar, 84 vadeli satışlara rağmen ilgisiz kalınca, nakitlerini değerlendirmek için arsa yatırımlarını gündemlerine aldı.

Bazı bölgelerdeki konut fiyatlarında oluşan köpüğün aşağı çekilmesine rağmen hızlı hareket etmeye sıcak bakmayan yatırımcıları artık satın alacakları konutun teslim tarihi, kira çarpanı, kira geliri gibi önemli kalemleri dikkate alarak karar veriyor.

ARSANIN YILDIZI BU AYLARDA PARLIYOR

Elinde birikimi olanlar için piyasasının hammaddesi olarak kabul edilen arsaya yatırım yapmak konuta göre daha kolay. Ancak büyük şehirlerin merkezinden uzaklaştıkça konutta olduğu gibi arsada da seçenek oldukça fazla. Bütçesine uygun nitelikli arsa bulanların zorlandıkları konuların başında ise gelecek dönemde karşılaşabilecekleri riskler oluyor. Özellikle tarla statüsündeki alanlarla ilgili vaatlerin karşılığı göremeyenler için risk hukuki soruna dönüşebiliyor.

İSTANBUL’DA ARSA DEYİNCE

İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin kentsel dönüşüme dönük iddialı yaklaşımları dönüşüme uygun binası yıkılmış arsa sahiplerini de iştahlandırdı. Özellikle KİPTAŞ himayesinde sonuca odaklanan belediyenin belirlediği hedeflerin gerçekleşmesi durumunda şehrin daha modern bir görünüme kavuşması muhtemel. Bunun haricinde kısmî dönüşüm alanları olmak üzere Anadolu yakasında Ümraniye, Maltepe (Gülsuyu), Kartal, Pendik (Kurtköy), Sancaktepe ve Sultanbeyli... Avrupa yakasında ise Kâğıthane, Şişli (Ayazağa), Eyüp (Göktürk-Kemerburgaz) (hatta Mithatpaşa-Mimarsinan), Bağcılar (Basın Ekspres Yolu Yakın Çevresi), Arnavutköy arsa yatırımcıları için cezbedici semtler olarak sıralanabilir.

ANADOLU YAKASINDAN ARSA NEDEN ALINIR?

Üsküdar-Sancaktepe-Gebze metro ve tren hatları güzergâhının yanı sıra İBB Başkanı Mevlüt Uysal’ın yeni güzergahlarla ilgili açıklamalarını yakından takip ediniz. Çünkü bu hatlar üzerinde yeni projeler gündemde.

İki yıl içinde tamamlanması beklenen Finans Merkezi yaklaşık 75 bin kişiye ev sahipliği yapacak.

Marmaray Projesine bağlı olarak Gebze’ye kadar yeni bir raylı sistem projesi gündemde.

Markalı konut projesi üreticileri Kurtköy-Üsküdar hattına odaklandı. Son dönemde Sinpaş, DAP gibi markalı konut üreticilerinin arsalarına yakın noktaları tercih edenler orta vadede kazançlı çıkacaktır.

Yabancılar İstanbul’u yeniden keşfetme çabasında. Bu açıdan Anadolu yakası artık daha cezbedici hale geliyor.

EMLAK KONUT’DA ÖNCE ARSA ALIYOR

Portföyünde onlarca projenin geliştirilmesine yetecek ölçüde arsa bulunan Türkiye’nin gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketlerinden en büyüğü olan Emlak Konut GYO, arazi geliştirme ve diğer faaliyetlerinden kazandığı parayı yine arsaya yatırıyor.

Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum, ellerindeki tüm imkânları seferber ederek her zaman güçlü oldukları arsa portföylerini zenginleştirmeye çaba gösterdiklerini söylüyor. Geçmişten bugüne İstanbul’un dışında Samsun, İzmir, Ankara gibi Anadolu’nun birçok ilinde de arsa alımları yapan ve bunu markalı konut projelerinin üreticilerinin Anadolu’ya açılmalarında bir fırsat olarak gören şirket, yakın zamanda yeni ihalelerinin duyurusunu yapacak.

TEKNİK İNCELEME ŞART

Arsa satın alırken öncelikle imar izni olup olmadığı öğrenilmeli. İmar izni varsa, arsanın imar durumu incelenmeli. Konut, ticari alan, işyeri, sosyal hizmet alanı olup olmadığı sorgulanmalı, çünkü konut alanına iş merkezi yapılamaz. Ticari alana da konut yapılamaz. Arsaya inşaat yapabilme hakkının ne kadar olduğu da öğrenilmeli hatta zemin etüdü incelenmelidir. Arsanın sahibinin tek bir kişi mi yoksa birden fazla kişi mi olduğu yine tapudan öğrenilebilir. Eğer tapuda oran belirtilmişse arsa birden fazla kişiye aittir. Parselin topografyası (eğimi vb.), zemini, köşeli parsel olup olmaması, arsanın sosyal çevresi, hastane ve okul gibi hizmet alanlarına yakınlığı, caddelere olan çıkışı, imar planı doğrultusunda izin verilen inşaat alanı gibi konular netlik kazanmadan herhangi bir imza atılmamalıdır.

KAMPANYALAR CAN SİMİDİ

Bu arada; kampanyalara rağmen ülke genelinde sıfır daire satışlarında yaşanan gerileme, konut arzının yüksek olduğu yerlerde üretim yapanları yeniden bir planlama yapmaya zorluyor. Arsa alım satımındaki hareketliliği farkeden sektör temsilcileri, bankalarla yapacakları zorlu pazarlıklara göre yeni kampanyaları devreye sokacak.

ARSADAN ÇOK PARA KAZANMANIN FORMÜLÜ

Düşündüğünüz bölgeler gelişime açık mı, kamu yatırımlarının yapıldığı bölgeye yakın mı sorun, araştırın (metro, metrobüs, yol düzenlemeleri, sağlık yatırımları.)  

İmar vs. konularındaki gelişmeleri inceleyin.

Bakanlık ve belediyelerin mevzuata dönük çalışmalarını araştırın.

EDİTÖR GÖZÜYLE

Öncelikle arsaya yatırım yapmanın, konut almaya benzemediğini belirtmek isterim. Daha önce de vurgulamıştım; arsa yatırımlarına hiçbir zaman kısa günün kârı mantığı ile bakmamak gerekir, uzun vadede arsa yatırımı daima kazandırır. Ancak önemli olan, yaptığınız arsa yatırımını neden yaptığınızı, nerede yaptığınızı ve size kimlerin vesile olduğunu bilmeniz kazanç planlarınızın önünde yer almalıdır. Büyük kazancın yolu şehrin merkezinde arsa arayışına girerek olmaz, tam aksine şehrin çeperlerini kolaçan etmeniz gerekiyor.

Bugün kim derdi ki, Ispartakule, Deliklikaya, Arnavutköy ya da Çatalca bu kadar değerlenecek? Arsa alım satımı konuta benzemez. Çünkü konutu satış ofisine giderek, varsa örnek dairesini inceleyerek, referanslarını görerek ve hatta kredi seçenekleri ile satın almak mümkün.

Ancak arsa için belediye ile tapu ve kadastro müdürlüğünden imarla ilgili pürüzleri sorgulamanız gerekiyor.

 kaynak Mehmet canıtatlı

yenıakıt gazetesı