Taks nedir? Kaks Nedir? Emsal nedir? Nasıl hesaplanır?

TAKS: Taban alanı katsayısıdır. Bir yapının taban alanının, arsa alanının ne  kadarına yapılabileceğinin oranını gösterir.

KAKS: Kat alanı katsayısıdır. Başka bir adı da “Emsal”dir. Bir arsaya yapılabilecek toplam net inşaat alanını belirler. Kaks imar planı ve notlarında aksine bir hüküm yoksa net parsel alanı üzerinden hesaplanır.

,,,,,

TAKS hesaplama..

Taban Alanı Katsayısı olan TAKS, yukarıda da belirttiğimiz gibi arsadaki inşaatın taban oturum alanının arsaya oranını ifade ediyor.

Taban alanına dahil olmayan alanlar:

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğinin 14. maddesinin 1. fıkrasında taks hesabına dahil olmayan alanlar ile taks hesabına dahil alanlar ile ilgili hükümlere yer veriliyor.

TAKS, KAKS (emsal) nasıl hesaplanır?

Bir yapı inşaatı yapılırken, yapının sahip olacağı alan için bazı hesaplamaların yapılması gerekiyor. Projenin gerçekleşeceği arsanın imar planı göz önünde bulundurularak yapılan hesaplamalar TAKS hesabı ile KAKS (Emsal) hesabı olarak sıralanıyor. Buna göre, TAKS KAKS emsal nedir? TAKS KAKS emsal hesabı nasıl yapılır?

Madde 14- Taban alanı

Bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı dahil yapıların tabi zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının parseldeki izdüşümünün kapladığı alandır. Ana yapının dışında kalan binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere kanopiler ve arkatlar, yangın merpenleri, toprağa dayalı asansör boşlukları, ışıklıklar, zemine oturan avlular, iç bahçeler, açık havuzlar, pergole, kameriye, üstü açık veya örtülü zemin terasları, bahçe duvarı ve istinat duvarı gibi yapılar, kontrol kulübeleri ile tamamen toprağın altında kalan otopark, açık otopark, sığınak ve tesisat hacimleri ve ana binadan ayrı ve toprağın altında kalan yakıt depoları, su depoları, su sarnıcı ve gri su toplama havuzu taban alanına dahil edilmez.

TAKS hesabı..

Taban alanı çarpı arsa alanı formülü baz alarak TAKS hesabı yapılıyor.
1000 x 0,30 = 300 metrekare
Buna göre 1000 metrekarelik arsanın taban oturumu 300 metrekare olabiliyor.

TAKS nasıl bulunur ve hesaplanır?

Bir arsa üzerinde yapılacak binanın hangi özelliklere sahip olacağına; nasıl yapılacağına ilişkin hususlara imar durum belgesi kapsamında yer veriliyor. İmar Durum Belgesinde TAKS (taban alanı katsayısı) ve KAKS (kat alanı katsayısı) ile ilgili bilgilere de yer veriliyor. Peki bir yapının taban alanının ne kadar olacağı nasıl belirleniyor? TAKS nasıl hesaplanır, diyorsanız hemen yanıtlayalım.

Taban Alanı Katsayısı olan TAKS, yukarıda da belirttiğimiz gibi arsadaki inşaatın taban oturum alanının arsaya oranını ifade ediyor.

TAKS hesabı örneği..

TAKS hesabı; taban alanı çarpı arsa alanı formülü baz alarak yapılıyor. Buna göre 1500 metrekarelik arsanın taban oturumu 450 metrekare olabiliyor.
1500 x 0,30 = 450 metrekare

KAKS (Emsal) nedir?

KAKS (Emsal) alanı, bir inşaatın kat alanı katsayısını ifade ediyor. Kat alanı hesabına dahil alanlar ile KAKS hesabına dahil edilmeyen alanlar aşağıda sıralanıyor:

KAKS; inşaat çalışmalarına başlanacak yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayı oluyor. KAKS sayısı, katlar alanı bodrum kat, asma kat, çekme ve çatı katı ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonra kalan alanların toplamı olarak ifade ediliyor.


KAKS oranları, 0.20 – 0.30 – 0.40 – 1.0 – 1.5 – 2.0 – 2.07 – 2.5 – 3.0 arasında değişkenlik gösteriyor. İnşaatın yapılacağı arsa için belirlenen KAKS oranı ile arsa alanının çarpılması sonucunda kat alanı katsayısı bulunuyor.

KAKS oranı: 1.50
Arsa alanı: 1.000 metrekare
Toplam İnşaat alanı: 1500 metrekaredir.

İnşaat emsali, inşaat çalışmalarına başlanacak bir yapının imar planları doğrultusunda olması gereken sınırlarının belirlenmesinde karşımıza çıkıyor. Kat alanı katsayısı (KAKS) olarak da bilinen inşaat emsal hesabı nasıl yapılır, diyorsanız hemen yanıtlayalım.


İnşaat emsal hesabı nasıl yapılır, bir örnek…

KAKS oranı: 2.5
Arsa alanı: 2.000 metrekare
İnşaat emsali = 2000 x 2.5 = 5.000 metrekare.


İnşaat Deryası

Müteahhitlik Yetki Belgesi nasıl alınır?

Müteahhitlik, kar getiren bir iş kolu olması ve özellikle büyük şehirlerde yapılaşmanın artması gibi nedenlerle en çok tercih edilen mesleklerden biri haline geldi. Türk vatandaşı, 18 yaşından büyük herkes Müteahhitlik Yetki Belgesi alarak şirket ya da şahsi olarak müteahhitlik yapabiliyor.

Yetki Belgesi alan herkes müteahhitlik yapabilir

Alışveriş merkezlerinin artması, yapılaşma, kentsel dönüşüm, plazalar ile birlikte inşaat sektörü geçmiş yıllara oranla çok daha iyi para kazandırıyor. Buna paralel olarak müteahhitlerin sayısı da her geçen gün artıyor. Peki, nasıl müteahhit olunur, rekabetin kıyasıya yaşandığı bu sektörde nasıl tutunulur? Bunun için müteahhitlerin çok kaliteli işler yapması gerekiyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın her yıl belirli sayıda kişilere verdiği Müteahhitlik Yetki Belgesi alarak şahıs ya da adi şirket olarak müteahhitlik işine başlayabilirsiniz.

Müteahhitlik Yetki Belgesi nasıl alınır?

Müteahhit olmak için öncelikle Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne başvurularak Yapı Müteahhidi Yetki Belgesi numarası alınıyor ve başvuru formu dolduruluyor. Ardından ilgili ticaret odasına kayıt yaptırılarak oda kayıt sicil süresi belgesinin aslı ve fotokopisi, nüfus cüzdanı fotokopisi ile birlikte Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne teslim ediliyor. Daha sonra ilgili bakanlığın İnternet sitesine girilerek TC numarası ile kayıt yapılıyor. Genellikle üstlenici veya yüklenici firma ya da şahıs olarak yapılan müteahhitlik mesleği için hiçbir okuldan diplomanız olması gerekmiyor. Türk vatandaşı olan ve 18 yaşını bitiren herkes, müteahhitlik için Ticaret Odası’na kayıt yaptırabiliyor. Tüm mesleklerde diploma gerekli olmasına rağmen müteahhitlik için başvurularda herhangi bir okul diploması veya fotokopisi istenmiyor. Yetki belgesi olmayan, hatalı inşaat yapması nedeniyle ceza alan müteahhit şahıs veya şirketler müteahhitlik yapamıyor.

Kaliteli işler yaparak iyi referans alın

Çok kar sağlayan ve geniş bir istihdam alanı olan inşaat sektöründe rekabet oldukça zor ve ayakta durulması her alanda olduğu gibi büyük çaba istiyor. Özellikle büyük bütçeli işlerde açılan ihaleleri almak için, güçlü olmayı ve güvenilirliği gerektiriyor. Büyük bütçeli işler yapan bir müteahhit olmak için yaptığınız işlerdeki kalitenizi kanıtlamanız gerekiyor. Uzmanlar yeni başlayanlara yetersiz bir bütçe ile kalitesiz bir bina yaparak işe başlamamalarını tavsiye ediyor. İlk işiniz kalitesiz ve kötü bir izlenim bırakırsa oldukça çekişmeli olan bu sektörde, hem güven hem de itibar kaybedersiniz. O nedenle ilk kez müteahhitlik yapacak olanlar, yüksek bütçeli ve kaliteli işlerle işe başlayarak iyi bir referans alıyor.

Kat İrtifaklı Daire

Kat İrtifaklı Daire Almak Doğru Mu? 1

Kat irtifakı, binanın bodrum katının yapılmasının ardından daire sahiplerinin arsa üzerine gerçekleştirilecek olan konutlardaki paylarını gösteren bir tapu şeklidir. Kat irtifaklı tapunun alınma sebebi daire sahiplerinin kağıt üzerinde yapmış oldukları anlaşmanın resmi olarak belgelenmesi ihtiyacıdır.

İnşaatın başlamasından önce arsanın bulunduğu belediyeye konutun ne şekilde yapılacağına dair bir proje sunulur. Belediye ilgili mevzuat uyarınca projeyi inceler, kabul veya reddeder. Projenin onay alması halinde inşaat başlar ve bodrum katının çıkılmasından sonra isteğe bağlı olarak kat irtifaklı tapular alınabilir. Kat irtifaklı daire almanın bazı sakıncaları bulunmaktadır.

Kat irtifaklı daire almanın dezavantajları 2

Kat irtifaklı tapuların alınmasından sonra müteahhit tarafından bina belediyeye verilen projeye aykırı bir biçimde tamamlanabilir. Bu durumda daireyi satın alan kişinin;

Daire projeye aykırı biçimde yapıldığı için belediyeden yıkım karar çıkması,
Projeye aykırı biçimde yapılmasından dolayı kredi kullanılamaması,
Otopark ve depo gibi ortak alanların dairelere dahil edilememesi sebebiyle diğer hak sahiplerinin ilgili konut hakkında yıkım kararı aldırması gibi neticelerle karşılaşılmasına sebebiyet verebilir.

Kat irtifaklı daire satın alırken dikkat edilmesi gerekenler: 3

Kat irtifakı bulunan bir yapının tamamlanmasının ardından belediyeye proje uygunluğuna dair denetim başvurusunda bulunulur. Belediyedeki konuyla ilgili birimler inşaatı yerinde inceleyerek onaylanmış olan projeye uygunluğunu denetler. Bu denetimin tamamlanması sonucunda inşaat projeye uygun biçimde bitirilmiş ise belediye bina için ‘Yapı Kullanma İzin Belgesi’ ya da diğer ismiyle ‘iskan’ çıkarır. İskana sahip olan kat irtifaklı bir binanın projeye uygun olarak yapıldığı anlaşılmaktadır. Ancak müteahhit tarafından iskan alınmasından sonra da değişiklik yapılabilmesi mümkündür.

Bankalar kredi verme aşamasında kat irtifaklı dairelerin iskanı olması şartını aramaktadır. Bu sebeple daire projeye uygun yapılmış dahi olsa, iskan almamış bir konutu satın almak her zaman risk taşımaktadır. Kat irtifaklı binalar onaylı projesine uygun biçimde yapılması halinde sonradan iskan alabilir. Ancak iskanın tüm apartman için alınması gerekli olduğu için iskan alırken tüm kat maliklerinin birlikte belirli bir masrafı karşılamaları gerekmektedir. Bu masraflara kat malikleri yanaşmayabileceği için genellikle binalarda sonradan iskan alınabilmesi zordur.

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki ne fark vardır? 4

Kat mülkiyeti, apartmanın iskanının alınması aşamasından sonra tapuya başvurularak çıkartılan ve dairelerin sahip olduğu bağımsız bölümlerin sınırlarını belirten bir mülkiyet tapusudur. Yani kat mülkiyeti, kat irtifakının bir üstü olarak tanımlanabilir. Kat mülkiyeti bulunan bir dairenin tüm mevzuatlara uygun şekilde yapılmış olduğu kesinlik kazanmıştır. Kat mülkiyeti bulunan daireler satın alındığında, ev sahipleri herhangi bir sorunla karşılaşmazlar.

Ancak her halükarda binanın projesinde sonradan değişiklik yapılıp yapılmadığına bakılmalıdır. Satın alınacak olan dairelerde hangi kat mülkiyetinin olduğu tapuya bakılarak anlaşılabilir. Tapu üzerinde bulunan kat mülkiyeti kısmı işaretli ise, tapu mülkiyet almış demektir.

kaynak milliyrt.com

Fabrikalar rezidans oldu

Başbakan Yardımcısı Ali Babacan’ın, “Sanayiciler kolay para için inşaatçı oldu” sözleri şehirlerdeki 10 yıllık değişimin fotoğrafı oldu. 2004’te başlayan inşaat hamlesiyle şehrin göbeğinde kalan fabrikalar AVM ve rezidansa dönüştü...

FEHİM GENÇ / Eylem TÜRK

Başbakan Yardımcısı Ali Babacan’ın, yatırımların sanayiden inşaata yönelmesini eleştiren sözleri, sanayi kesiminde ve gayrimenkul sektöründe yankı buldu.Babacan dünkü Milliyet’te yer alan ifadelerinde, “Sanayi yatırımlarından para kazanmaya başlamak 5-6 yıldan önce mümkün olmuyor, buna karşılık AVM ya da lüks konut projesi hemen tamamlanıp satılıyor. İmar mevzuatı nedeniyle dikey yapılaşma arttı. 2-3 katlı yapılara izin verilen bir bölgede, çok katlı binalara izin veriliyor. Bu durum hem şehirleri çirkinleştiriyor, hem kolay ve hızlı para kazanma kapısı açıyor, hem de rantın da adil dağıtımı konusunda bizde kuşkular uyandırıyor. Bunlara el atmak gerekiyor” demişti.
10 yılda silüet değişti
Babacan’ın bir sorun olarak işaret ettiği dikey yapılaşma, inşaat hamlesinin başladığı 2004 yılından itibaren hızlanarak günümüze kadar geldi. Birkaç yıl öncesine kadar fabrikaların olduğu yerlerde gökdelenler yükseldi. Büyük şehirlerin silüeti değişti.
Büyükdere’den başladı
Dikey yapılaşma İstanbul’da Büyükdere Caddesi’nde başladı. Şehrin ortasında kaldığı için arsa değeri yükselince fabrikalar taşındı, yerlerine alışveriş merkezi, rezidans, otel ve iş merkezleri yükseldi.
Dönüşümün ikinci adresi Kartal oldu. Kartal’daki fabrikalar da İstanbul dışına taşındı, yerlerine yüksek binalar inşa edildi.
Üçüncü dalga İkitelli’de Basın Ekspres Yolu’nda devam ediyor. Bölgede konutların haricinde 17 otel planlanmış durumda.
Ticaret erbabı da sevdi
Sanayicilerin yanısıra tüccar kesim de bu dönemde gayrimenkulün cazibesine kapıldı. Marketçilikle iş dünyasında isim yapan Kiler Grubu, Avrupa’nın en yüksek binası olan Sapphire’i inşa etti.
Şeker toptancılığıyla iş hayatına adım atan Torunlar, alışveriş merkezi işinde yoğunlaştı. Şirketin, eski Ali Sami Yen arazisindeki gökdelen inşaatı devam ediyor.
Konfeksiyon makinaları ithalatçısı Astaş, Astoria alışveriş merkezi ve rezidansından sonra lüks otel inşaatına yöneldi.
Dünyaca ünlü konfeksiyon markalarının üretimini üstlenen Aydınlı Grubu, rezidans ve alışveriş merkezi inşaatlarıyla gayrimenkul sektörüne adım attı.

Sanayi demode inşaatlar şahane...

ÜLKER GRUBU: Ülker Grubu’nun Sağlam Gayrimenkul şirketi ortaklarıyla Acıbadem’de eski Fordfabrikasının arsasına alışveriş merkezi, iş merkezi ve rezidans kurdu.

ECZACIBAŞI: Eczacıbaşı, İş Bankası’yla ortak olarak, Büyükdere Caddesi’ndeki eski fabrika binasının yerine kurduğu Kanyon AVM’den sonra villa projeleri geliştiriyor.

ANADOLU GRUBU: Türkiye’nin en büyük sanayi gruplarından Anadolu Grubu, Anadolu Gayrimenkul adlı şirketiyle And adlı iş merkezinin temelini attı.

ZORLU GRUBU: Zorlu Grubu, Denizbank’ı sattıktan sonra Zincirlikuyu’daki Karayolları arsasını alarak buraya alışveriş merkezi ve rezidans yaptı. Büyükdere’deki eski fabrika arsasına da iş merkezi inşa etti.

BOYNER HOLDİNG: Boyner Holding, Altınyıldız Gayrimenkul şirketini kurarak, Yenibosna’daki eski Altınyıldız fabrikasının yerine rezidans ve alışveriş merkezi inşa etti.

EROĞLU: Vakko’nun Merter’deki fabrikasının yerine alışveriş merkezi ve rezidans yapan Eroğlu, Era markasıyla alışveriş merkezleri ve Türk Telekom Arena’nın yanında rezidans inşa ediyor.

ASSAN: Assan Alüminyum’un sahibi ve Hyundai Assan’ın ortağı Ali Kibar, kurduğu gayrimenkul şirketiyle inşaat işine girdi. Kibar, Tuzla ve Kartal’da proje geliştirme çalışmalarını sürdürüyor.

SANKO: Sanko, Gaziantep’te projelendirdiği Sanko Park AVM ile gayrimenkule adım attı. Şirket yeni proje çalışmalarına hız verdi.

EVYAP: Türkiye’nin en büyük temizlik ve bakım ürünleri üreticisi Evyap’ın Seyrantepe Stadı’nın altındaki yaklaşık 2 bin dönümlük fabrika arazisinde lüks konutlar yükseliyor.

TAHİNCİOĞLU: Kent Gıda’yı Cadbury Schweppes’e sattıktan sonra gayrimenkul işinde yoğunlaşan grup, Nida markasıyla ofis, konut ve otel binaları inşa ediyor.

KALE KİLİT: Topkapı’da eski MAN fabrikasının arazisine rezidans yapmaya hazırlanan şirket, Çobançeşme, Güngören, Güzelze,
Çorlu’daki arazileri üzerinde de konut yapacak. Güngören’deki arsasını da konut olarak değerlendirecek.

ABDİ İBRAHİM: Türkiye’nin önde gelen ilaç üreticilerinden Abdi İbrahim İlaç’ın sahibi Nezih Barut, Tahincioğlu ve Mar Yapı ile birlikte

TAO Gayrimenkul’ü kurarak inşaat sektörüne girdi.

MUTLU AKÜ: Hisselerini Güney Afrikalı Metair’e satan Türker ailesi Mutlu Yatırım Proje adlı bir şirket kurarak gayrimenkule girdi. Şirket konut ve iş merkezi projeleri üzerinde çalışıyor.

ÖZDİLEK: Tekstil sektörünün önemli isimlerinden Özdilek’in Büyükdere Caddesi’nde inşa ettiği alışveriş merkezi, iş merkezi, otel ve rezidans projesi açılmak için gün sayıyor.

TANRIVERDİ: Ev tekstili alanında üretim yapan Tanrıverdi Grubu, otel inşaatına yöneldi. Beşiktaş’taki oteli açan grup, Samsun’da da yeni bir otel inşa ediyor.

TAY GRUP: Tekstil sektöründe faaliyet gösteren grup Astay Gayrimenkul şirketini kurarak Zeytinburnu’nda 16:9 adlı gökdelenleri inşa etti. Tarihi İstanbul’un silüetini bozduğu gerekçesiyle tepki gösterilen gökdelenlerin traşlanması gündemde...

‘Ülke inşaat mezarlığına dönüştü’

Tuncay Özilhan /
Anadolu Grubu Yön. Kur. Bşk.

“Sayın Babacan’a katılıyorum, uzun bir zamandır da söylemeye çalışıyorum sanayici veya üretici olmanın bir özelliği kalmadı. Ya ithalat yap, ya da fabrikanın arsasına inşaat yap - sat. Türkiye teknoloji geliştirmeden, katma değerli ürünler üretmeden, bunları ihraç etmeden, marka yaratmadan 10.000 dolarbarajını aşamaz. Türkiye inşaat mezarlığına dönüştü.
Bodrum’un, Marmaris’in, Kuşadası’nın, büyük şehirlerin üzerinden helikopterle uçun, ne dediğimi daha iyi anlarsınız. İnşaat, tasarruf aracı oldu. İnsanlar ev alarak tasarruflarını oraya yönlendiriyor, ikinci, üçüncü yazlıklarını tasarruf ettiklerini düşünüyorlar. Altını tasarruf aracı olarak görüyorlar. Diğer taraftan Türkiye rekabet avantajını pahalı giderlerle kaybediyor. Çin malları ile rekabet edemiyor. Dolayısıyla fabrikayı kapatıp ithalat yapıyor. Çözüm yeni bir sanayileşme stratejisi. Cari açığı kapatacak üretim projeleri.”

‘Sanayicilik zor meslek’
Ali Kibar / Kibar Holding Yönetim Kurulu Başkanı

“Sanayicilik zor meslek. Sanayicinin üzerinde gözle görünen ve görünmeyen yükler var. Aynı zamanda ürettiği mamulün sübvanse edildiği ülkelerle mücadele ve rekabet etmek zorunda. Türkiye’de sübvansiyon olmaması sanayicinin üzerinde ekstra yük ve maliyet oluşturuyor. Üretimde karlılık olmadığı ve yeterli koruma bulunmadığı için de ithalat tercih ediliyor.
Sanayici istihdam, hammadde maliyeti, çevre ve benzeri birçok konuda sorumluluk taşıyor. Bütün bu süreç sonunda kar edemediği için inşaat gibi daha kolay, karlı ve kısa sürede dönüş alabileceği sektörleri tercih etmeye başladı.”

‘İnşaat sektörü disipline edilmeli'
Nazmi Durbakayım / İNDER Yönetim Kurulu Başkanı

“Sayın Babacan’ın açıklamalarını, ‘İnşaat sektörünü disipline edeceğiz’ şeklinde yorumluyor ve sonuna kadar katılıyorum. Ekonominin merkezinde mutlaka sanayi olması gerektiğinin altını çizerken inşaat sektörünün sanayinin en önemli faaliyet alanlarından biri olduğunu söylemek istiyorum. İnşaat sektörünü sadece konut yapıp satmak olarak görmemek gerekir. İnşaatın altında en az 250 alt sektör yer alıyor. Bunların her biri sanayi çarkının dişlilerini oluşturuyor. İnşaata ‘dur’ demek, binlerce işyerinin kapısına kilit vurmak anlamına gelebilir. Ekonominin en önemli ihracat kalemlerinden birisinin gayrimenkul sektörünün olması için çıkarılan mütekabiliyet yasasını unutmamak gerekir. Hiçbir parçası yurtdışına çıkmadan döviz kazandırma potansiyeline sahip; milyonlarca istihdam sağlayan sektörün disipline edilmesini en az biz de bakanımız kadar istiyoruz.”

04.09.2014

kaynak: Milliyet