Gayrimenkul İhalesi Nasıl Gerçekleşir?

Gayrimenkul sahibi olmanın pek çok yolu var. Bunlardan biri de gayrimenkul ihalesine katılmak suretiyle, ihalenin üzerinize kalmasıyla taşınmaz sahibi olmaktır. Bu yöntem, ihale öncesi gerekli araştırmayı yaparsanız, rayiç bedellerinin oldukça altında konut sahibi olmanızı sağlayabilir.

Gayrimenkul ihalesi, kamu kurumu olan icra dairelerinin bir alacak sonucu haczettiği ya da ipotek tesis ettiği taşınmazların satışa çıkarılmasıyla yapılır. Bu ihaleler açık arttırma usulüyle gerçekleştirilir. İhaleler, satışı gerçekleştirecek icra müdürlüğünün bulunduğu il veya ilçe adliyesinde, mezat salonlarında yapılır.

Bu ihaleler iyi hoş da, ne zaman, hangi ihalenin yapılacağını nasıl öğreneceğim diye düşünüyor olabilirsiniz. İhaleler, icra dairelerinde, gazetelerde ilan edilir. İlgili icra müdürlükleri, internet siteleri aracılığıyla da ihaleler duyurulur.

Kimler İhaleye Katılabilir?

Gayrimenkul ihalesine katılmanın hiçbir özel koşulu yoktur. 18 yaşın üzerindeki her T.C. vatandaşı aslen veya vekaleten icra ihalesine katılabilir. Bunun yanında icra ihalesine girebilmek için nakit ve milli bir bankanın teminat mektubu verilmelidir. Bu da taşınmazın tahmin edilen değerinin %20’si oranındadır.

İhaleleri inceleyip, birine katılmaya karar verdiyseniz, bir adet kimlik fotokopinizle birlikte ihale ilanında belirtilen ihale gün ve saatinde belirtilen yerde olmalısınız. Ayrıca ihaleye gelirken şu belgeleri de yanınızda bulundurmalısınız:

Son 6 aylık, muhtarlıktan alacağınız İkametgâh İl Muhabiri veya nüfus müdürlüğünden alınan Yerleşim yeri ve diğer adres belgesi, ihale katılım formu, eğer ihaleye vekaleten katılıyorsanız vekaletname, herhangi bir kurum ya da işletme adına katılıyorsanız kurum veya işletmeyi temsil ve imza yetkinizi gösterir noter onaylı güncel imza sirküleri. Bu belgelerin yanı sıra, ilanda belirtilen muhammen bedel de hazırda tutulmalı. Hatta, ihaleyi kazanma ihtimalinizi artırabilmek için bu tutardan daha yüksek tutarda nakdiniz olmasını sizin yararınıza olacaktır.

Katılmayı planladığınız bir ihale varsa mutlaka ilgili icra dairesine gidip, ihale şartnamesi, kıymet takdirine ilişkin bilirkişi raporu ve tapu kaydını inceleyin. Bilirkişi raporunda gayrimenkulle ilgili önemli ve en temel bilgiler yer alır. Bu belgeleri inceledikten sonra mutlaka taşınmazın kendisini de bizzat kendiniz görmelisiniz.

Gayrimenkul İhalesi Nasıl Gerçekleşir?

Kanunlarımıza göre; gayrimenkul satışında 2 ihale günü belirlenir. Birinci ihale gününde satışı gerçekleştirilecek taşınmaz, ancak kıymet takdir raporunda belirtilen değerin %60’ı ve satış masrafları toplamına satılabilir. 2. satış gününde ise gayrimenkul için kıymet takdir raporunda biçilen değerin %40’ı yanında satış masrafları toplamına satılabilir.

Açık artırma usulüyle gerçekleştirilen ihalede en yüksek teklifi vererek, ihalenin üzerinize kalmasını sağladıysanız, size satış bedelini toparlamak için 7-10 gün arasında bir süre verilir. Taşınmaz bedeli dışında, alıcının ödemesi gereken masraflar KDV, damga vergisi ve tellaliye bedelidir. Bazen yüksek tutarları bulabilen bu tutarları da hesaplamanıza dahil ederek, kararınızı sağlıklı bir şekilde vermenizi öneririz.

Gayrimenkul Satış Sözleşmesi

Gayrimenkul alım satımında tarafların satış işlemini bir sözleşmeyle resmiyete dökmeleri gerekir. Noter huzurunda yapılan satış sözleşmesi, satışın gerçekleşeceğine dair taahhüt niteliğindedir. Satış sözleşmelerinde; satış bedeli, gayrimenkulün adresi, sözleşmenin şartları ve taraflara ait kişisel bilgiler belirtilmelidir.

Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul satış sözleşmesi; alıcının belirli bir bedel ödemeyi, satıcının ise bu bedel karşılığında gayrimenkulünün mülkiyetini alıcıya devretmeyi kabul ettiğini belirten yazılı belgedir. Medeni Kanun, Tapu Kanunu ve Noter Kanunu’na göre sözleşmeler, resmi şekilde yapılmadığı müddetçe herhangi bir geçerlilik taşımaz. Bu nedenle gayrimenkul satış sözleşmesinin noter huzurunda imzalanması gerekir. Noter onayı almadan düzenlenen adi sözleşmelere dayanarak tarafların birbirlerinden cezai şart istemeleri mümkün değildir.

Alım satım sözleşmeleri, gayrimenkulün alıcı üzerine tescilinde kullanılmaz fakat alıcı, sözleşmeyi kullanarak gayrimenkulün kütüğe şerhini isteyebilir. Sözleşmede aksine bir hüküm belirtilmediyse satış vaadinin tapu kütüğüne şerhi, taraflardan herhangi birinin Tapu Sicil Müdürlüğüne başvurmasıyla gerçekleştirilebilir.

Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Sözleşmede Hangi Maddeler Bulunur?

Gayrimenkul satış sözleşmesinde öncelikle; gayrimenkulün cinsi, bulunduğu yerin açık adresi, sözleşmeyi yapan alıcı ve satıcının bilgileri belirtilir. Daha sonra satış şartları maddeler halinde yazılır. Bu şartlar arasında alıcının satıcıya gayrimenkul karşılığında ödemeyi kabul ettiği bedel, satış bedeline mahsuben alıcıdan alınan kapora, satış bedelinin ödenme şekli gibi ayrıntılar da bulunur. Eğer taraflar, satış bedelinin bir bölümünün peşin, kalanının taksitler halinde ödenmesi konusunda anlaşmaya vardıysa sözleşmede peşinat bedeli, taksit süresi ve taksit miktarı da belirtilmelidir. Sözleşmenin hukuki geçerliliğinin devam etmesi açısından sözleşmenin esaslarında yapılacak olan her değişikliğin resmi şekilde yapılması şarttır.

Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin Kapsamı ve Geçerlilik Süresi

Borçlar Kanununun 156/2 maddesi gereğince noter huzurunda gayrimenkul satış sözleşmesi yapılmış fakat alıcı, satın alma işleminden vazgeçmişse ödediği kaporayı geri alamaz. Tam aksine satıcı taşınmazını satmaktan vazgeçerse, alıcıya kapora bedelinin iki katını iade etmek zorundadır. Sözleşme, bir emlak komisyoncusu tarafından düzenlenmişse komisyoncuya belirlenen oranda ödenecek hizmet bedelini alıcı ve satıcı paylaşır. Taraflar arasında anlaşmazlık yaşanması halinde mahkemece haksız bulunan taraf, sözleşmede yazılı tazminatlarla birlikte karşı tarafın zararını, mahkeme ve icra masraflarını karşılamakla yükümlüdür.

Gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandıktan sonra taraflardan herhangi biri alım-satım işleminden vazgeçtiğini bildirmese bile sözleşme, zaman aşımına uğradıktan sonra geçerliliğini kaybeder. Borçlar Kanununun 125. maddesi uyarınca satış sözleşmelerinin geçerlilik süresi 10 yıldır. Noter huzurunda yapılmayan sözleşmeler ise adi sözleşme hükmünde olup hukuki açıdan geçerli değildir.

Gayrimenkul danışmanlarına başarıyı getiren 7 özellik

Emlak sektöründe gayrimenkul danışmanlarının başarısının birçok kriteri vardır. Başarı; çok sayıda müşteriye sahip olmak mı? Çok fazla ilan girmek mi? Yoksa tüm bunları satışa dönüştürebilmek mi? Başarılı gayrimenkul danışmanı ile diğerleri arasındaki en önemli fark iyi alışkanlıkları bilinçli bir şekilde belirleyerek bunların sürekliliğini sağlamasıdır. İşinde başarılı olan gayrimenkul danışmanları, yapıp yapmayacakları işleri değerlendirmek için daha az zaman ayırarak, yapmaları gereken işler konusunda güvenle ilerler. Değişim ve onunla birlikte gelen büyümeyi kucaklayarak dönüşümsel bir parspektifle çalışır. Başarısızlığı, başarıya ulaşacakları yolda bir usta gibi kabul ederek gelişimleri için kullanırlar.

İşte emlak sektöründe başarıyı getiren davranış şekilleri…

1. Değişimi kucaklamak

Başarıyı hedefleyen bir gayrimenkul danışmanı her zaman değişimi kucaklar ve ona ayak uydurur. Yaptığı işte değişimden kaçan ve kurulu düzenine devam etme niyetinde olanlar için başarısızlık kaçınılmazdır.

2. Sürekli öğrenmek

İş yaşamını uzun bir yol olarak düşünen ve bu yol boyunca farklı deneyimlere açık olanlar kariyerlerinde de bunun karşılığını alıyor. Her sektörde olduğu gibi emlak sektöründe de her geçen gün yeniliklerle karşılaşmak mümkün.

3. Zamanı ve öncelikleri yönetmek

İşini iyi yapan gayrimenkul danışmanları zamanını ve önceliklerini yönetme konusunda başarılıdır. Sürekli zaman eksikliğinden şikayet edenler ise bunu yapamayan ve kendini geliştiremeyenlerdir.

4. Başarısızlığı bir büyüme aracı olan görmek

Başarısız olmak, her şeyin sonu değildir. Aksine başarısızlıklar büyümenin de bir aracıdır. Her başarısızlıktan mutlaka yeni deneyimler ve dersler çıkar. Bir sonraki iş için hata yapma olasılığı azalır. Başarısızlık; cesaretin de bir göstergesidir.

5. Hedeflerine ulaşmak için amaç ve etkinlerini belirlemek

Başarılı gayrimenkul danışmanlarının en önemli özelliklerinden biri de hedeflerine ulaşmak için amaç ve etkinliklerini planlamaları ve hayata geçirmelidir. Problemlerini geçici olarak çözmek yerine, temelinde yatan sorunları bulur ve kesin çözümler üretirler.

6. Her şeyi mükemmel hâle getirme ihtiyacından kaçınmak

Her şeyin mükemmel hâle mi getirmek istiyorsunuz? O zaman derin bir nefes alın ve yavaşça bu davranışınızdan vazgeçin. Çünkü her şeyi mükemmel hâle getirmek isteyenler, hata yapmaktan ve yeni şeyler öğrenmekten her zaman kaçınırlar.

7. Başkalarının başarısını motivasyon olarak kullanmak
Diğer meslektaşlarının başarısını motivasyon olarak kullanan gayrimenkul danışmanları, işlerini başarılı bir şekilde sürdürebilirler.

Gayrimenkul yatırımı yaparken nelere dikkat edilmeli

Gayrimenkul yatırımı ülkemizde en sık yapılan yatırımlar arasında yer almaktadır. Arsa, işyeri ya da konut gibi pek çok gayrimenkulü yatırım aracı olarak kullanabilirsiniz. Fakat bu konuda dikkat etmeniz gereken bazı detaylar vardır. Mesela uzun vadeli bir yatırım mı düşünüyorsunuz, kira geliri mi elde etmek istiyorsunuz bu konulara karar verip yatırımlarınızı onlara göre yapmalısınız.

Uzun vadeli gayrimenkul yatırımı

Uzun vadeli gayrimenkul yatırımı denince herkesin aklına genel olarak tarla yatırımları gelmektedir. Çünkü özellikle de boş tarlalar için konuşursak, yatırımdan kazanç sağlayabilmek için belli bir süre beklenmesi gerekmektedir. Bu nedenle uzun vadeli yatırım olarak adlandırılır.

Tarla yatırımlarında dikkat etmeniz gereken ilk durum mutlaka topraklarının verimli olmasıdır. Yani hiçbir şey yetişmeyen boş arsalar, ileride gelir elde etmenizi sağlamayacak ve yatırımınız da doğal olarak boşa gidecektir.

Eğer inşaat için gayrimenkul yatırımı yapıp arsa satın almak istiyorsanız da konumu çok önemli olacaktır. Yani mesela yeni yapılacak olan bir alışveriş merkezi projesine yakın bir yerden arsa almanız, proje bittiği zaman çok büyük bir yatırım kaynağı olacaktır. Proje bittikten sonra aldığınız arsayı çok daha yüksek bir fiyatla satabilir ya da dilerseniz arsaya yeni bir inşaat yapabilirsiniz. Buradan da daha büyük gelirler elde etmiş olursunuz çünkü yaptığınız inşaatı kiraya vererek bir de kira geliri elde edersiniz. Yani her açıdan çok avantajlı bir yatırım aracı olduğunu söyleyebiliriz.

Orta – kısa vadeli gayrimenkul yatırımı

Eğer uzun vadeli değil de orta ya da kısa vadeli gayrimenkul yatırımı yapmak istiyorsanız bunun için konut ya da işyeri satın alabilirsiniz. Konut ya da işyeri alırken de kazanç sağlayabilmek açısından dikkat etmeniz gereken bazı detaylar olduğunu söyleyebiliriz.

Öncelikle gayrimenkul yatırımı yapmak için satın alacağınız işyeri ya da konutun konumu çok önemlidir. Mesela yeni açılacak olan bir hastaneye yakın bir işyeri satın alarak, hastanenin inşaatı tamamlandıktan sonra bu işyerini eczacılara kiralayabilirsiniz. Konut olarak düşünürsek de mesela üniversite yakınlarında bir konut satın alırsanız, öğrenci olarak kiracı bulmanız çok kolay olacaktır. Yani bir konut ya da işyeri satın almadan önce çevresini güzelce araştırmalı ve bulunduğu konuma göre satın alma işlemi gerçekleştirmelisiniz. Bu çok önemlidir. Böylece yakın zamanda direkt olarak kazanç sağlamaya başlayabilirsiniz.

Yatırım yapmak için konut satın alırken dikkat etmeniz gereken en önemli durum, bölgedeki kira değerleridir. Yani satın aldıktan sonra ne civarda kiraya verebileceğinizi öğrenmeniz oldukça mantıklı olacaktır. Böylece ne kadar süre içerisinde kâra geçmeye başlayacağınızı da hesaplamış olursunuz. Bu nedenle kira değeri yatırım yapmadan önce mutlaka bilinmesi gerekmektedir. İşyeri durumundaki konum, konut alımlarında da geçerli olan bir durumdur.

Gayrimenkul alım satımı hakkında bilinmesi gerekenler

Ülkemizde emlak sektörü en çok tercih edilen yatırım alanlarının başında gelmektedir. Özellikle son 10 senede hem yabancı hem de yerli yatırımcının daha çok gayrimenkul alanında kendini gösterdiği belirtilmelidir. Alım satım konusunda adım atmadan önce muhakkak analiz detaylarına da bir göz atmanız gerekmektedir. Analiz firmalarının da güvenilirliğinden emin olmalısınız. Bu nedenle birkaç farklı analiz firmasından veri toplamak sizin için çok daha mantıklı olmaktadır.

Alım satım aşamasında nelere dikkat edilmelidir?

Gayrimenkul alım satım işlemleri sırasında dikkate almanız gereken temel hususlar şu biçimde sıralanmaktadır;

• Güvenilir firmalar tarafından yapılmış olan emlak değerleme sistemleri hakkında bilgi sahibi olmanız gerekmektedir.
• Değerleme ve endeks firmaları tarafından yapılmış olan yorumların birbiri ile kıyaslanması da ayrıca dikkate değer detaylardandır. Bu şekilde elde edeceğiniz bilgi çok daha sahih olacaktır.
• Satın alım gerçekleştireceğiniz semtte ulaşım olanaklarının yüksek seviyede olmasına ayrıca önem vermelisiniz. Bu nitelikler bir dairenin değer kazanması için en önemli detaylar arasında kendini gösteriyor.

Bu detayları göz önünde bulundurarak işlemlerinizi sorunsuz bir biçimde tamamlayabilirsiniz. Hukuki yükümlülüklerinizden ve finansal kurallardan haberdar olarak ya da bu konuda yetkili olan bir uzman ile iş birliği yaparak süreci yönlendirirseniz elde edeceğiniz verimliliğin çok daha yüksek olacağından emin olabilirsiniz.

Emlak analiz ve değerlemeleri nasıl yapılmalıdır?

Evlerin metrekare başı fiyatlarından başlayarak toplam fiyatlarına kadar birçok değerlendirme söz konusudur. Bulunan konum, ulaşım olanakları, binanın donanım ve yeterliliği kişilerin yapmış oldukları yatırımların çok daha değerli olmasını sağlayabilmektedir. Ev, işyeri ya da arazi satın alımı sırasında konum konusunda dikkatli bir seçim yaparsanız elde edeceğiniz fiyat aralığının ve kalitenin çok daha memnun edici olacağından emin olabilirsiniz.

Emlak satışı sebebi ile gelir vergisi ödenmeli mi?

Gayrimenkul alım satım işlemleri sırasında kazanç konusunda bazı sınırlamalar yer almaktadır. Bu sınırlamalardan ve kanuni detaylardan daha fazla haberdar olarak finansal konularda hukuk, detaylar hakkında sorun yaşamadan işlemlerinizi gerçekleştirebilirsiniz. Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesini kullanarak hangi kanunlara uyum sağlamanız gerektiği ile alakalı daha net bilgi elde etme imkanını yakalayabilirsiniz.

Emlak satışını alım tarihinden itibaren 5 sene içerisinde tamamlarsanız kişilerin bu konuda muhakkak gelir vergisi ödemeleri gerekmektedir. 5 senenin geçmesi durumunda gayrimenkul elden çıkarılırsa gelir vergisi ödemek gibi bir durum da mecburiyet arz etmemektedir. Bu konuda yapılan işlemlerin her biri Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından denetlenmektedir. Ödemeler ile alakalı olarak herhangi bir farklılık söz konusu olursa ya da vergi borcu fark edilirse ilerleyen süreçlerde kişilerin kredi çekmesi ile alakalı da kısıtlamalar ortaya çıkabilmektedir.

hurriyet emlak

Kentsel Dönüşüme Nasıl Başvurulur?

31 Mayıs 2012 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası, 81 ilde bulunan riskli yapıların kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmasını ve yeni deprem yasasına göre yeniden inşa edilmesini ön görüyor.

Herkesin bildiği gibi tüm Türkiye’de pek çok bina deprem açısından büyük risk altında bulunuyor. Özellikle deprem kuşağı bölgelerinde ise 1999 depreminden önce hiç bir şarta uymadan inşa edilen binalar, mal kaybı ile birlikte büyük can riski de taşıyor. Aslında ekonomik ömrünü de tamamlamış bu binaları; %1 oranında KDV ödeyerek ve yeni binalardan alınan belediye harçlarından muaf tutularak devlet desteği ile yenilemek için 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamına girmiş olmak gerekiyor. Kentsel dönüşüm hazine arazisi üzerindeki kaçak gecekondular, eski eser olarak tescil edilenler ve Boğaz kenarında bulunan binalar hariç, 81 ilde iskanlı ve kaçak tüm binaları kapsıyor.

Kentsel Dönüşüm İşlemleri Nasıl Başlar?

Öncelikle kat maliklerinden sadece bir kişinin, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetki verdiği bir kuruluşa başvurarak “Deprem Riski Raporu” alması gerekiyor. Alınan rapora diğer kat maliklerinin itiraz etme hakları bulunuyor. İtiraz bir kurul tarafından değerlendiriliyor ve red edilirse tapuya binanın deprem riski taşıdığı işleniyor.

Deprem Risk Raporu Alındıktan Sonra Ne Yapılmalı?

Deprem riski tapuya işlendikten sonra kat maliklerinin bir araya gelerek 2/3 çoğunluğu sağlamaları ve aldıkları kararı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bildirmeleri gerekiyor.

Eğer binanız için önceden yüksek kat izni verilmiş ve şu anki yasa buna müsaade etmiyorsa binanın yıkılması mümkün olmayabiliyor. Bu durumda apartman genel kurulunda güçlendirme kararının alınması gerekiyor.

İnşaat Firması Belirlendikten Sonraki İşlemler Neler Olmalı?

Apartman genel kurulunda binanızı yenileyecek inşaat firmasını belirledikten sonra devletten kredi almak için anlaşmalı bankalara başvurmanız gerekiyor. Devlet kentsel dönüşüme dahil olan binalara m2. başına ancak en fazla 100.000 TL. ye kadar kredi desteği sağlıyor. İlgili tutar banka tarafından sizin adınıza kredi olarak tahsis ediliyor ve inşaat firmasının hesabına blokeli olarak yatırılıyor.

Kira Yardımı Nedir?

Binada en az 1 yıldır oturduğun kanıtlayan ev sahipleri ve kiracılar, hibe olarak verilen ve geri ödemesi istenmeyen kira yardımından faydalanıyor. Bunun için bina tamamen boşaldıktan sonra kendi ilinizdeki Kentsel Dönüşüm Daire Başkanlığına dilekçe ile başvurmanız gerekiyor. En fazla 18 ay bounca alabileceğiniz kira yardımı tutarı ise her sene devlet tarafından belirleniyor. Kat malikleri devlet tarafından verilen kredi desteği veya kira yardımının sadece bir tanesinden yararlanabiliyor.

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası 1999 depremi öncesinde yapılan konutların, gelecekte yaşanacak olan küçük veya büyük depremlerde zarar görerek büyük can kaybına neden olmasını engellemek için çıkartılmış bir yasadır. Eğer evinizin görünür veya görünmez bir şekilde hasarlı olduğunu düşünüyorsanız yasal süre sona ermeden gerekli başvuruları yapmanız gereklidir.